没听劝，我在南京买了套公寓

石头在飞

公寓是一种怎样的存在？
我在一个财经号上看到过一种说法：公寓是定向消灭中产的八大陷阱之一。
如果你再问其它七大是什么，
那篇文章的答案是：海景房、p2p、研究股票、玩集资、买商铺、加盟开店和搞民宿。
然而头铁也够不上所谓中产的我， 在三年前的某天，我扑通一声，伸脚踩坑 。
我爬的出来吗？
01
先聊聊为什么大家觉得公寓是坑？
观点好像很统一：
1、佣金贼高，好东西怎么会分这么多钱给营销呢？不是骗傻子，来一个忽悠一个吗？
2、PUA 式营销，婚前财产，买的不是几十万的房子，是安全感， 仿佛不买公寓的就不是独立女性？
3、野蛮生长，存量压顶，供大于求；
4、交易税费极高，二手成交流通性很差；
5、作为投资产品来看，主要收益是租金收益，撇开 " 包租 "、" 托管 " 等画大饼行为，实际回报率很低
那么，是不是五大点甩完，公寓就被定了死罪呢？
02
时间回到 2018 年 8 月，彼时南京的夏天，燥热难耐。
入行地产媒体第一年的我，在全城跑盘的日子里，每一天都很充实和简单。 直到有一天我走进了一家公寓的售楼处。
说产品的几个关键词：
1、南京交通枢纽，南京南站地铁站步行 10 分钟；
2、" 双钥匙 " 挑高单室套户型，一套房子三个门，楼上楼下独立租给两户；
3、全国 top 级某知名开发商


入行懵懵懂懂，听起来极度舒适，
花一套的钱以后搞两套租金，这不是天上 掉馅饼啊？
价格呢？
总价 90 万左右毛坯，首付 45 万，家里凑一凑首付刚好够。
够得着的往往是最心动的 ， 为了 " 逼定 " 我爸妈，我承诺以后拿房了所有房贷我承担，不再让他们掏一分钱。
你说我进这行，买房不请教请教前辈吗？公寓是坑，同行还能不知道吗？
我还真请教了，无一不是皱着眉头劝我冷静。可怎么办，因为年轻 ...
就这样，市调调着调着，自己掏钱了。
90 万房款 +13 万装修套餐。
2018 年 8 月，商业贷款基准利率利率上浮 30％，到了 6.37％，我上车了，公寓的车。
月供房贷 5100 元还十年，装修贷 2200 元还 5 年。


家庭会议决定：拿房前爸妈搞定房贷，我还装修贷，拿房后以租养贷，他们甩手不管。
按照当时销售员的说法，南京南站附近，靠近地铁，单室套一个月租金收入 2500 元妥妥的没问题，两套月收入 5000 元，抵掉房贷，十年贷款还清以后，就多了份 " 纯收入 "。
算盘打的叮当响，可现实骨感吗？
名义上两个单室套，实际楼上楼下住两个人，租客能接受吗？
商用水电昂贵，会不会影响出租？
夹层不是统一浇筑，噪音问题有多大？
出租房子，一年空置时间大概在多长？


2020 年 3 月，如期交付拿房，经历高强度的硬装、软装、除醛、挂中介等繁琐操作后，2020 年 7 月 15 日，我迎来了房子的第一位租客，租金 2600 元 / 月，租了公寓的楼下那间。
在中介中心，签下 " 房屋租赁合约 " 的时候，那一刻，我作为出租方，心中的激动情绪很难说的清楚。
再往后，楼上那间也顺利的找到了合适的租客，两套公寓的实际到手的月租金收入，真的达到了当年销售员口中的 5000 元 +
到这里，一切好像都很顺利。
一次冲动消费，好像柳成荫了？
03
等等
我没有说的是，我买的 " 公寓 "，其实是商改住。
从买房到拿房中间这两年多， 风吹日晒雨淋，我参与了近 10 次大大小小的集体维权活动。
" 公寓 " 差一点通不上烟道和上下水，差一点成了鸽子笼。
我没有说的是，从拿房到出租，中间几个月的周末我没有一天不在工地蹲着。
精装修质量有多差真是一把眼泪，拆掉重来绝不可能，只能盯着工人修修补补。
为了早出租必须装上空调，寄希望于物业提供的吊篮能尽快移到我家，每天唐僧一样念念叨叨。
短短半年就有 2 次违约退房。
两千多套公寓陆续完成装修集中出租，竞争极大，很多邻居第一年没有找到合适的租客，全年空置。要么就是价格竞争，降价出租。
每当房子空着我非常紧张，除了指望中介以外，自己搞起了闲鱼的 " 房东直租 "，3 次找到合适的房客。
还有，即使一切顺利，租金真的能覆盖月供，这就是最合适的选择吗？
可能有人要说：" 如果你当时买的是住宅，恐怕早已翻倍了吧，参照物很重要。"
也有人会说：" 万一维权不成功，商改住一刀切，烟道下水不给通，不就死死的砸在手里了。"
还有人说：" 租金回报率好的公寓只是个例，这个不具有参考意义。"
是的，回过去看，很多环节都在铤而走险，即使一切顺利，也没有办法计算这笔钱实际的机会成本。
但重要的是，当时一个傻乎乎，兴冲冲的决定背后，是家人对我的包容和支持。
我妈虽然挂了我 800 次电话，拒绝我买公寓的想法，最后还是没耐住我第 801 次的请求。
我爸当年觉得这鸽子笼能租到 5000 元 / 月就是天方夜谭，心里一万个不愿意，但还是陪我去银行做了贷款。拿房后一起去工地监工，帮助家居安装。


房子，是商品。
也许有了陪你走过的人，就成了港湾。
和身边那个坚定陪你走在买房路上的人，干杯！