高层别墅混合小区千万不要买，听房产专家解析，别入住后再后悔

冬05110511

冷眼看地产：资深房地产分析师，不卖房子，只分享专业的购房知识。
别墅和高层混搭的小区，无论对高层、别墅都是有影响的，下面冷眼分别从别墅住户、高层住户两个方面进行分析研究。
一、别墅住户：居住舒适度低、私密性差、服务不匹配
首先别墅购房者主要是看中别墅物业的居住舒适度、生活品质，但是混搭小区极大降低别墅物业的这些优点。
1、居住舒适度受到影响。

混搭小区居住环境嘈杂、人口密度高，生活品质受到影响。别墅物业之所以房价高于普遍物业，是因为别墅能创造出一个独立的私人庄园的氛围，人烟稀少的环境。与此同时，别墅物业天生导致人口密度低，从而能让住户更加快捷、便利地享受各种陪同他设施。但如果混搭小区居住人口密度低的优势荡然无存，静谧的私家庄园的感觉也没有了。
别墅物业被高层遮挡一面，采光受到严重影响。虽然目前大部分高层物业会排布在不影响别墅物业的东面、北面、西面，但是还是一定程度上影响到别墅物业的采光、通风，我们要知道太阳是东升西落，东面、西面虽然阳光少，但不代表没有阳光，而别墅物业的特殊性，导致东南西北都是有独立的房间的。这就意味被高层遮挡一面的房间长期没有阳光。
2、私密性差、视觉压迫感大。

混搭小区别墅物业私密性差，在高层面前一览无余。别墅物业的购房者大都对私密性要求很高，而别墅物业的产品特性，导致有大量的户外空间，例如花园、露台、顶层露台等等地方。高层物业如果位于别墅物业旁边，导致别墅住户的一举一动都能被人窥视，毫无隐私感可言。
混搭小区高层楼层（80米-100米）较高，对别墅物业住户有极大压迫感。开发商为了拉高容积率，一般把高层做满，这直接导致高层物业一般是80-100米的超高层，这对矮小的别墅物业有极大的视觉压迫感。大家可以想一想，每天开门看到一座座山，心里是什么感觉。
3、别墅无法享受与之匹配的物业服务、需求容易被忽视。

别墅住户的物业费是远远高于高层住户物业费的，但人数远远低于高层住户，导致别墅住户需求会被忽视，并且不能享受与之匹配的服务。
虽然别墅物业的物业费高于高层、但是总物业费上依然以高层为主，因此物业公司不会因为别墅物业单价高，就提供更多的增值服务，否则就是对高层物业的不公平，这就导致别墅物业花费更多的物业费，却无法享受与之匹配的服务。
其次别墅住户在业委会中占比很小，无法发出自己的声音，就算提出需求，也不能违背大量高层物业的业主意愿，这就会导致别墅住户的需求往往被忽视。
二、高层住户：性价比低、绿化差、不利因素多
1、混搭小区高层比纯高层小区价格高。

混搭小区的高层价格一般会比纯高层小区价格高，因为开发商认为混搭小区提供一个别墅式的环境以及一大片绿地（别墅区等同绿地）。但实际上高层物业根据享受不到别墅的环境以及绿地，因为一般交付之后，物业公司会把别墅小区封闭，只允许别墅住户进出。
2、绿化主要集中在别墅区、高层配置绿化较少。

每个住宅小区种植绿化区并不是开发商想提高居住品质，而是政府强制固定绿化率必须达到多少？混搭小区设计中，绿化都偏向规划在别墅区，而不是高层区。一方面是因为别墅区必须绿化丰富，才能提高居住品质，促进后期销售，提升溢价，另外一方面由于混搭小区容积率做满，高层区留下的绿化空间很小，直接导致大量绿化集中在别墅区。
3、园林景观集中在别墅区，垃圾站、变电站等设施分别在高层区。

每个混搭小区设计中，一般小区的不利设施、垃圾站、变电站、化粪池等都会设计在高层去 ；小区的增值设施、园林景观、人工湖等都会设计在别墅区。因为别墅物业对居住环境要求更高、对不利设施抗性更大，开发商为了提高别墅的溢价、促进销售，只能把有利设施设置在别墅区。
综上所述：混搭小区别墅物业和高层物业会互相影响，降低生活品质、居住舒适度。
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