那些创业成功的人，都在买房产保值，你却还在犹豫

mctahxub

北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐你好，本人在望京做创业项目，去年tx了一部分资金，手上有800万的预算打算建仓，目前有sfsd但是没有什么流水，有没有建仓的建议，比如买哪个小区？中介推荐融科橄榄城，远洋万和。
回答：你好，恭喜创业小成
如果你有800万现金，除开一些CEO盘溢价盘，在望京投资房产基本可以横着走了。
800万现金，如果做好选筹，评估做足，贷款做足，预计可以买到1600-1800的房产。
主流的品质次新单价在7-9万，我们通常不买超过8.5万的，所以面积一般在200平左右。
你的情况最大的困难在于两点：
1.200平的大面积单价低次新，数量很少，找房的预期时间可能比较长；
2.你的贷款流水，需要看看你的征信和流水结构，我们帮你分析设计贷款的操作。
融科橄榄城可以，但很少出便宜的，远洋万和，保利均属溢价盘不考虑。
提问：房姐你好，有现金140万，公积金存款36万，重庆房子阅江阁房子一套（目前按照可销售的市场价值目前在160左右，70万贷款）。京户首房首贷。我现在有2种操作方法
1.把重庆的房子卖掉（买来花了146万，估计还需要几年才能涨到位，现在卖挺可惜），立刻买一套北京价值在550-600万的房子
2.用140现金+36万公积金买一套总价350左右3-4环两居室的老公房，等到重庆的房子涨到位了再换大房子，但第二套了认房认贷，不知道能不能买到合适的
您觉得从价值最大化的角度应该怎么操作呢，按照第二种操作方法，如果北京3-4环老公房还能增值，那两套房子的价值是否会高过现在买一套500-600万房子的价值呢
回答：1.阅江阁实则涨幅不高，这种情况下，我们一般继续持有，等到下一轮涨幅，看看是否可以补回以前的缺失部分。
即使补不会，重庆的下一轮涨幅也快了，不要在大涨前夜卖房。
2.开发信用卡，并且多核开发增加50-70万额度，不难的。
利用140现金＋35公积金＋50*0.7卡，一共200的现金，差不多可以买到一套468万非普线上的房产。
468足以买到一些东三环方正的三居老公房，或者东四环2000年左右的公房/商品房混合小区2-3居。
老公房重在选筹，因为即使作为最不溢价的东三环，同样的老公房都有5万-8万的区别，未来增值取决于买入的一瞬间。
一点不差，甚至这一轮涨幅中表现会不错，
提问：为什么常营的办公能发展起来丰台总部基地就不行呢？费解。
回答：因为东三环有人，逐渐蔓延到整个6号线1号线。
因为西二环西三环没有人，金融街半死不活。
城市有自己的发展脉络，黏菌是蔓延过去，而不是凭空出现的。
提问：请问，首房首贷，首付预算300w.
工作地点在虎坊桥，陶然亭一块，大型央企二级单位，户口西城集体户，已婚，爱人非京户口，工作均不满3年。
打算年内入手，初步也看了两天房。最大困扰是不知道该选哪个区域，我比较在意的一是上班通勤时间，我爱人金融街上班，我虎坊桥，希望上班时间通勤时间在30分钟左右;二是有要小孩的计划，父母会一起住，所以最好是三居或可改三局的两局;三是学区不求太好，但希望能中等偏上吧，未来孩子到了上学的年龄能不为了学区非得换房！
请推荐购房大概区域。
回答：中等偏上的学区，在北京意味着起步10万＋的单价，而且是老房子。
你想要自住，位置好，面积大（三居），有10万＋的学区。
三居100平，不算别的条件，单学区总价1000万＋
你的可用资源是300万。
提问：牛街的双槐里怎么样？94000的价格80多平。
回答：牛街本身的居民聚集是个问题，这是一个回避因素。
另一个是学区的溢价，虽然因为前者减少了一点，但还是溢价居多。
双槐里靠近菜市口大街，周围都是老破小，马路也比较吵，9.4万价格看着性价比一般。
提问：房姐预测一下富力又一城未来5年和10年的价格吧？
回答：豆各庄有几点风险
1.距离太远
2.地铁通达玩
3.当前价格溢价
4.缺乏足够多刚需密度住宅，未来人口流入难以满足
基于以上，富力又一城未来5年大概率属于跑输大盘类型。
提问：感觉最近各项房地产整顿政策，贷款收紧，都对房地产投资者不利，现在入市是不是时机不好？或者进去后熬的时间更长？
回答：这个逻辑是怎么得出的？还是股民韭菜思维。
房价涨，归根结底是对冲印钞和供需紧张。
你不用看政策，只看能不能停止印钞，大城市人口是增长还是下降。
现在开始，越早买越好。
提问：请问，房子产权男女各一半，目前已经离婚，判决书一人一半，如果出售需要走什么程序？
回答：房本共有，出售的时候正常办理就可以。如果客户贷款两个家庭都需要配合到场出示材料，提前沟通好放款谁收取，收取多少。
房本单独所有，跟没离婚一样，正常办理。
提问：房姐，在望京有一套全款买的商住，目前市值400-450w，月租金11000。办理工作居住证后可以解决购房资格。已经没有sfsd，二套贷款能用公积金。现在问题是：
A.卖掉商住，明年2-3月买入望京附近两室，全款买再dy。
B.商住做jyd，贷出来200多w添钱，全款买一室再dy。
C.商住做jyd，买一室做二套用公积金贷款。
谢谢～
回答：除了3-4折买进的优质商住，商住在长远战略上是卖掉的。
具体卖不卖，要看你的资金需求需要用什么方式解决。
不同的融资渠道成本不一样，卖掉商住的小金库利率相当于商住的现金回报率。
北京一居室大多有溢价，想找便宜的很难，是不建议买的。
公积金贷款是完全不建议动的，直接取出来或者冲贷是最好的。
提问：东五环外的管庄地铁远洋一方如何？属于朝阳，靠近副中心，有即将和一号线贯通的八通线和平谷线两条地铁。就是周围还有好多需要拆迁的房子，有点乱。
回答：1.组合贷款是下策
2.首套房优先买朝阳
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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