佛山楼市调控悄然改变:限价放松首付比例放低

基助德攻

新一轮 " 抢人大战 " 伴随着《广州市新一轮迁入户政策》拉开序幕时，资深 " 深漂族 " 于莉（化名）正摇摆不定，思索着将深圳的小两房转手，回到家乡武汉定居并投资一套商铺或小户型。
百里之外，佛山合景天銮的置业顾问肖丽（化名）则辗转于不同购房者之间，应对各种关于 " 取消限价 " 和 " 首付下降至两成 " 的疑问。
自 2016 年 10 月以来不断加码的楼市调控，正在悄悄发生变化。据经济观察报不完全统计，2019 年以来，国内至少已有 18 个城市从不同角度对原有政策进行不同程度的调整。
最新一个典型城市当属佛山，在年初放松限价之后，近期佛山正尝试低调打开楼市解冻的第二道 " 口子 " ——部分非限购区域的首套房，最高贷款成数可以开放为 8 成。
与此同时，新年伊始，全国至少有 6 个城市密集出台人才新政，内容涉及放宽人才落户的年龄限制、取消购房入户的面积限制、降低落户的社保缴纳门槛等。
一幢楼两种卖法
周日下午，南方的早春依旧阴雨绵绵，但合景天銮的售楼处里人来人往。这是位于广东省佛山市顺德北滘的一个新盘，最近一次开盘是上年的 11 月。
肖丽正忙着为几位来自广州看房者介绍户型，" 这套 28 楼的 139 平方米，单价大概 2.4 万元 / 平方米，目前只要 27 楼以上的户型都可以单合同签约。27 楼以下的单位，全部得按照双合同来操作。" 简单的一番介绍即刻引发购房者的疑问—— " 为什么同个楼盘会有两种不同的签约方式？"" 去年佛山政府对新盘有限价政策，我们只能跟客户签双合同，一份按照毛坯房价格，1.6-1.7 万元 / 平方米，另一份是装修合同，按照 5000 元 / 平方米的标准。不过今年元旦后，佛山的限价已经悄悄松开了。现在 27 楼以上这批单位是我们年后才拿的预售证，所以可以直接签单合同，均价 2.2-2.4 万元 / 平方米，带精装。" 作为一名资深置业顾问，肖丽还不忘最后给购房者加 " 一把火 "：" 现在拿下真的很划算，你想想，单合同的话，首套首付可以省下多少成本。"
与合景天銮一路之隔，精装交楼的新盘美的壹号公馆同样宣称按照单合同来计价。尽管尚未有正式的官方文件出台，但一名 TOP30 房企的佛山区域营销负责人告诉经济观察报，目前佛山的限价政策确实松动许多。
比如以前政府直接分区域划定新建商品住房销售价格备案标准，项目申请预售必须按照这个标准来操作；但现在政府会适当考虑开发商的拿地价格、相应的成本与利润，实施政府指导价，超过指导价的项目依然暂不办理价格备案。
不过这个指导价已经向上调整，高于佛山绝大多数项目的预期定价，除非个别项目预期定价与政府指导价有一定的差距，才会通过双合同来操作。" 与去年相比，今年佛山入市的几个新盘，价格普遍都上涨了 10% 左右。" 上述营销负责人观察到。
中国的这一轮限价始于 2017 年，据亿翰智库不完全统计，当年超 50 城出台了细则不尽一致的限价政策，覆盖四个一线城市，多数二线城市和部分三四线城市。
时隔一年多之后，这种前端控销的方式陆续释放出 " 放松 " 与 " 优化 " 的信号。广州先行一步，去年 10 月 19 日，广州市住房和城乡建设委员会发布说明显示，在保持广州调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。一名上市房企广州项目总经理称，近期广州楼市成交不错，不少楼盘提价大约 2%，" 估计开发商想试水看看市场反应。"
一家重仓布局中原的房企营销负责人也向经济观察报表示，其公司在中原片区布局了洛阳和郑州，洛阳基本面比较好，之前的限签、限价现在明显放松，原来基本上每个月都会给项目配数，现在几乎不管了；郑州限价也有沟通的余地了。
如果说，上述这些城市的低调动作是放宽限价门槛的直接表现，那么安徽阜阳与北京在最新的土地出让文件中，取消地块入市的销售价格限定条款，则被舆论看作是限价的 " 曲线 " 放松。
北京一家国有房企的营销总透露，他从去年就了解到，北京楼市方向正在调整，接下来北京更多会通过市场来调整。" 价格调控不是第一位，毕竟如果市场上客户端的资质和资金没有打开，价格再高也不会有购房需求。只要限购、限贷的基调不变，北京市场就不会有太大变化，政府调控只要抓住这个重点就可以了。"
降门槛
限价仅仅是此轮楼市调整 " 松动 " 的一角。据经济观察报不完全统计，2019 年以来，国内至少已有 18 个城市从不同角度对楼市进行不同程度的调整，其中直接 " 松绑 " 的方式涵盖了降低首付、下调首套房贷利率、取消限售、限购等。
最新一个动作是，佛山正悄悄打开楼市的第二道 " 口子 " ——降低购房门槛。这几天，肖丽都在不停应对购房者关于房贷的疑问，" 我们楼盘在顺德北滘，属于佛山的限购区域，首套首付还是要 3 成，利率上浮 15%。只有非限购区域，首付才可以去申请 2 成。"
2016 年，佛山对部分区域重启限购，禅城、南海桂城街道、大沥镇、顺德区陈村镇、北滘镇等均属于限购新政覆盖区域，容桂、狮山、乐平等区域则属于非限购区。
上述 TOP30 房企佛山区域营销负责人说，首付 2 成，银行利率下调至上浮 10%，这是部分银行的做法，背后对目标客户限定了严格的条件。
佛山市农商行一位人士表示，在非限购区确实可以做到两成首付，首套房贷款利率可以做到上浮 10%，但是有相关条件限制。
比如，购房者购买的必须是非限购区域房产，必须是国企或企事业单位工作人员，名下必须完全没有贷款记录，查册没有房产，而且个人征信必须优质，最高贷款成数才能开放为 8 成。
从现有案例来观察，这一轮在 " 限购 " 微调上做文章的城市主要聚焦在此前热度较高的二三线城市，实操层面主要通过社保、落户条件的放宽来实现；悄悄从局部放松 " 限价 " 或降低房贷利率是较多一二线城市采用的动作；直接 " 松绑 " 限售的仅太原、苛泽两个城市；其他相对热门城市比如天津、青岛等则更多从供应端进行细微调整。
克而瑞研究中心在《2019 年重点城市调控政策走向研判》中指出，鉴于 2019 年政策微调放松已是大势所趋，且目前市场行情与 2014 年最为相似，都处在行业自身调整的重要时期，因此库存和量价调整预期对政策松绑的影响最为关键，预计 2019 年那些库存压力大、量价调整幅度超预期的城市，更有可能调整。
若从短期结果进行研究，这一轮微调对市场的直接刺激正在逐渐显现。" 春节以后，佛山楼市成交量渐渐上涨，客户到访量也有所增加，其中一个原因就是调控上的稍稍放松给予购房者更多的信心。" 上述 TOP30 房企佛山区域营销负责人表示。
与之相应的是，开发商对后市逐渐趋向谨慎乐观。前述北京国有房企营销总所在的项目，最近正在加快推盘。" 我们有任务指标的要求，也有资金的压力，一定得往前走。" 他告诉经济观察报，相比去年，由于今年货量相对比较充足，公司也提高了销售业绩目标。
在土地市场上，开发商的热情也重新被释放出来。2 月 22 日，位于佛山禅城南庄的一宗商住地在经过 14 家房企两个小时、58 轮竞价厮杀之后，被美的置业溢价 33.79% 收入囊中；时隔 5 天，超过 20 家房企争夺杭州良渚新城的一块住宅用地，最终德信以溢价率 30.6% 拿下。
来源：经济观察报