房贷利率有望继续下行刚需购房成本或下降

似水与流年

360 大数据研究院日前发布监测报告显示，2019 年 1 月全国首套房贷款平均利率为 5.66%，相当于基准利率的 1.155 倍，环比上月下降 0.35%，连续两月下降；同比去年 1 月首套房贷款平均利率 5.43%，上升 4.24%；从城市来看，1 月共有 7 个城市出现下降，较上月 17 个城市有所减少，多数城市上月出现下降后本月保持稳定。
值得注意的是，从各地区政策的新动向来看，建设住房租赁市场的脚步已经加快，专家认为从刚需角度看多重利好明显。同时该报告预测，长期来看，房贷利率有望继续下行，未来刚需购房贷款成本或将下降。
房贷利率连续两月下行
批贷、放款流程加快
房贷利率走势近期备受关注。融 360 监测报告显示，2019 年 1 月在全国 35 个城市 533 家银行中，有 16 家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比 3.00%，较上月新增 8 家银行分（支）行；有 34 家银行分（支）行回调利率，占比 6.38%，较上月减少 20 家；有 479 家银行分（支）行首套房贷款利率较上月持平，占比 89.87%。
2019 年 1 月全国首套房贷款平均利率最低的城市前十分别为上海 5.09%、厦门 5.36%、大连 5.36%、北京 5.43%、福州 5.46%、太原 5.47%、乌鲁木齐 5.47%、天津 5.46%、昆明 5.54%、广州 5.55%。监测的 35 个城市中，首套房贷款平均利率最高值为武汉 6.16%，较上月下降 8BP。
数据显示，首套房贷款执行基准利率上浮 10% 仍是主流。全国 533 家银行分（支）行中，有 132 家银行首套房贷款执行基准利率上浮 10%，较上月增加 1 家；153 家银行首套房贷款执行基准利率上浮 15%，较上月减少 8 家；126 家银行首套房贷款执行基准利率上浮 20%，较上月持平；38 家银行首套房贷款执行基准利率上浮 25%，较上月减少 1 家；20 家银行首套房贷款执行基准利率上浮 30%，较上月减少 3 家。
首付情况方面较上月未发生变化，首套房首付三成的银行占比近八成。值得注意的是，2019 年伊始随着各地差异化信贷政策深入，部分地区政策性住房存在首付优惠。例如，北京地区购买商品房首付最低为 35%，但是购买共有产权房等政策性住房首付最低为三成，首付成数降低使得刚需购买门槛相应降低。
此外，由于降准以及 " 定向降息 " 等原因叠加，银行流动性较为充裕。" 近期批贷、放款流程加快，不少申请组合贷的客户都在 1 个月内走完了流程，纯公积金贷款或者纯商业贷款会更快一些。" 某大型连锁房产中介业务人员向记者表示。
多地因城施策缓解供需压力
利好刚需趋势明显
1 月以来，多地对房地产政策进行了调整，主要涉及公积金贷款、限购、加快租赁市场建设等方面。对此，业内人士表示，因城施策在各地政策内容中得到很好体现。
长沙、内蒙古等地公积金贷款政策标准趋于严格。例如，长沙申请公积金贷款条件中将住房公积金正常缴存时限由 "6 个月以上 " 调整为 "12 个月以上 "，提高了公积金贷款申请的门槛，同时还将公积金贷款额度与缴存余额和贷款占房款比值挂钩。内蒙古要求职工申请住房公积金贷款必须连续足额缴存住房公积金 6 个月（含）以上，且账户处于正常缴存状态，不得以补缴、趸缴等形式代替连续缴存，调整后的政策同样将贷款额度与缴存余额挂钩。
业内人士表示，各地规范商业贷款与公积金贷款可以有效预防加杠杆投资、投机等行为再度扰乱市场，但同时部分刚需群体的贷款额度以及申请资格将会受到影响，预计未来将会有更多城市将结合自身现状对公积金贷款政策作进一步的细化调整，确保有效促进当地房屋贷款市场的规范和完善。
在部分地区公积金管控趋严同时，也有部分限购、限售政策出现地区性缓和调整。青岛高新区取消限购，大连市印发《大连市户籍管理若干规定》，取消了 " 参与积分落户的房屋办理落户后，3 年内不得抵押、转让 "" 落户新市区满 5 年可迁主城区 " 等限制，并对其他条件进行了相应的难度降低。
此外，提速建设住房租赁市场成为多城市新趋势。深圳首次实行住房租赁在线登记。郑州实现房屋租赁行业信用信息网上查询。杭州首宗集体建设用地建设租赁住房开工。合肥有望率先建立租金月报制度，通过第三方机构开展市场租金分析和监测。
整体而言，从各地区政策的新动向来看，建设住房租赁市场的脚步已经加快。建设住房租赁市场所需要的软硬件条件各地已开始积极落实。
融 360 大数据研究院分析师李唯一表示，从刚需角度来看，未来整体利好趋势明显。" 首先，房屋居住权获取渠道拓宽，随着市场中针对居住需求的供给，通过购房才能解决居住需求的压力得到缓解；其次，政策性住房如共有产权房的试点成功到推广普及，为刚需购房解决居住需求降低了门槛和资金支出；最后，随着市场中房贷利率下行以及银行资金流动性的好转，租房以及购房支出的利息成本也将降低。" 李唯一说。
房贷利率或呈下降趋势
今年房价上涨空间不大
对于未来楼市走势，中央经济工作会议定调 " 因城施策 "，提法也从 " 分类调控 " 改成 " 分类指导 "。地方两会上，强调完善住房保障体系成为重点工作之一。
北京指出，2019 年要更好解决群众住房问题，完善住房市场体系和住房保障体系，保持房地产市场平稳健康发展；完成 1200 公顷住宅供地，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐；出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定。福建省指出，要坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁房建设，培育住房租赁市场，完善住房保障体系，完成棚户区改造 4.5 万套。四川省、江苏省、天津市等地也表示，将加强房地产市场监管，健全市场体系和保障体系，增加长期租赁住房供应，大力培育和发展住房租赁市场。
利率方面，融 360 报告认为，未来整体利率继续回落的可能性较大。" 从目前市场资金情况以及央行的定向调整政策来看，未来银行的资金将会保持良好的流动性。预计受银行流动性利好影响，后期房贷利率有望继续下行，具体调整时间以及幅度因城市实际情况而异，总体而言未来刚需在购房贷款成本上将会有所下降。" 李唯一表示。
不过，中原地产首席分析师张大伟则认为，春节前后，银行的资金面并未完全宽松，因此，预计短期内银行下调房贷利率的可能性不大。同策研究院总监张宏伟持近似观点，他认为即使利率下调，相对基准利率来说，也是上浮状态。此外，对于一二线大城市来说，房贷利率微调，背后依然是高房价的基调，对楼市的影响微不足道。只有房价真正下降，市场才会好转。
中国银行国际金融研究所研究员李赫强调，尽管房贷利率下降确实会使得购房者的购房成本降低，在理论上将为房价上涨提供一定的支撑，但由于现阶段市场中的购房需求较弱，叠加今年一二线城市共有产权房、长租房等大量入市，预计今年房价上涨空间不大。