|
|
冉学东
随着今年以来房地产市场的进一步变冷，一线城市成交量和价格都出现一定的颓势，因此近来关于房产税的讨论又热闹起来，不过大家的观点倾向于限制房地产税收，比如降低税率，减少征税环节等等。
近期社科院发布《中国住房发展报告（2018-2019）》建议，推出房地产税，实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。
还有专家建议，个人住房的房地产税幅度税率水平确定为 0.2%-1.2%。按照 " 低税率、广覆盖、轻税负 " 的原则征收，具体面积扣除标准和税基税率由地方政府根据当地经济发展水平、人均住房状况自定。
社科院的解释是，目前楼市面临三大风险：一是房地产市场存在结构性泡沫或将破裂或继续放大的双向风险。二是房地产金融存在杠杆率迅速高升且还在违规加杠杆的风险。三是宏观经济运行存在过度依赖房地产的风险。
这些讨论尽管看起来是着眼于经济发展和防范金融风险的宏观层面，但是基本思路还是把房地产税看做了宏观经济的调节工具，没有放在构建现代政府治理体系的大框架之下，容易导致制度建设的随意性和不稳定性。
其实，房地产税的推出已经是政府的既定政策，只不过目前尚在立法和研究阶段。自房地产税法被列入全国人大常委会预备审议项目后，全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。近日国税总局答复政协提案中表示，在推进房地产相关税收制度立法与改革过程中，统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策，发挥税收职能作用，为减少工业用地闲置、服务实体经济转型升级创造良好税收环境。
建立房产税制度的出发点是为了替代此前地方政府一大部分收入依靠卖地收入，这就是所谓的 " 土地财政 "，这种情况长期持续导致土地价格依赖房地产价格，而房地产价格就被动的形成的单边升值的预期，导致房地产领域杠杆过高，蕴含较高的金融风险。所以推出房地产税主要解决财产性收入的税收问题，解决贫富悬殊越来越大的公平性问题，解决地方政府的税源问题，是社会发展的基础性的制度建设之一，不可因经济一时的冷热随意改变政策立法，或者再次被搁置。
如果按照社科院报告的建议，只是在交易环节征收，持有环节不征收，不仅仅扼杀交易量，严重打击交易市场，在目前成交量已经大幅下滑的背景下，更少的成交量将导致房产会出台后，税收太少，对于政府来讲可有可无，不能解决土地财政的问题，也不能解决地方债务的问题，而且可能连税收成本也覆盖不了。
更为重要的是，如果只是在交易环节征税，但又不明确持有环节何时征，以及怎样征，这也会形成市场预期的 " 悬剑 "，不明朗的预期比负面预期对市场的影响更加难以确定，对房地产市场的压力可能更大。
不过以上意见也有一定的代表性，这反应了在经济下行，房地产市场成交量下跌的情况下，大家的防风险情绪有所上升，担心房地产税出台后出现集中抛售，会引发房地产市场泡沫的破裂。
但其实，房地产泡沫已经在那里，什么时候都要破，只不过破裂的时间选择和力度选择，需要一定的智慧。这里最重要的是要明确，此次房地产成交量的下跌，个别地区价格的下跌，是经济下行造成的还是调控政策造成的。
国家统计局公布的今年 10 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格数据显示，北上广深 4 个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降 0.2%，降幅比上月扩大 0.1 个百分点，其中北京、上海和广州均下降 0.2%，深圳下降 0.6%；31 个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨 1.0% 和 0.3%，涨幅比上月回落；35 个三四线城市的房价是上涨的。也就是说，在经济下行，调控未放松的情况下，除了极个别地区，绝大多数城市的房价还是上涨的。
成交量方面，易居发布的数据显示，11 月份，受监测的 4 个一线城市新建商品住宅成交面积环比持平，同比下降 11%。18 个二线城市新建商品住宅成交面积都在增加，有些增加很高；18 个三四线城市新建商品住宅成交面积同比增长也很高。
以上数据可以，目前左右房地产市场量价形势的，主要是房地产调控政策，经济下行引发的需求不足目前在房地产市场尚未体现，预计这个状况可能还会持续较长时间。因此，在未来推出房产税时，完全可以通过逐渐退出行政调控政策，释放刚性购房需求甚至投资需求，来对冲房地产税推出给市场造成的压力。由于经过多年的调控，行政和金融调控政策严上加严，逐步放松直至退出的空间很大，这方面为房产税的软着陆提供了很大的空间。
责任编辑：吴丽华 主编：冉学东
|
|
发表于 2018-12-14 09:32:43
收藏