海南房产限购、限社保、限贷和限售等全解读

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从 2016 年开始，海南楼市政策也逐渐跟随大流，进入了阶段性的调控期。面对层出不穷的限购政策，很多时候会员根本搞不清，这篇文章将为大家做一个全面的梳理。
海南的房产政策，其实是由四大文件构成的，分别是 2016 年 12 月落实两个暂停的通知、2017 年 4 月关于限制购买多套住宅的通知、2017 年 9 月进一步深化两个落实的通知以及 2017 年 9 月控制小户型的通知等。


以上四大文件共同构建了海南房产的限购、限社保以及限售等政策基本元素，下面我们就以上三个层面，对整个海南房产政策进行大梳理。
一、限购层面：包含两种形式，一种是限制购房套数，另一种是限制购房资格（就是限社保年限）。
1、限制购房套数：全省范围限购一套，不允许再购买第二套住房
政策：暂停向在海南已拥有 1 套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、底层住宅和酒店式公寓）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。
解读：新建商品住宅不允许购买第二套，但是不含二手房及产权式酒店，意味着海南还是想尽快进入存量房市场，减少一手房市场。但是海口除外，海口的产权式酒店和二手房同样要进入限购一套的范围内。
海南的一手房会逐渐减少，预计将来很快就会进入存量房的市场。
关于文中 " 居民 " 和 " 居民家庭 " 解读：" 居民 " 等同于 " 居民家庭 "。
2、限制购房资格：七大区县要求 1-2 年社保，其他地方不需要。
政策：省政府没有出台强制要求全省内，执行社保购房资格要求。但是琼海、三亚、海口、五指山、保亭、白沙、琼中等七个区县，要求有 1-2 年的社保资格限制。
琼海：核心区及海景区，均要求 1-2 年社保。
对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在嘉积镇行政辖区（不含官塘片区）范围内购房，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳 1 年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明；
在博鳌、潭门镇行政辖区范围内购房，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳 2 年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办不予认可。


海口：主城区要求两年社保，西海岸不要求
第一主城区，滨江西路以西、长彤路以东、南海大道和红城湖以北区域；第二个是南部生态保护区，主要在椰海大道以南、绕城高速以北、铁龙路以西、粤海大道以东范围，需在海南连续缴纳 2 年以上社保，才能购买首套住房，非限购区域可以正常购买首套住房。


三亚：主城区和热点海湾均要求至少 1 年社保
在三亚中心主城区（东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路，不含棚户区改造项目。）范围内、海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳 1 年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。
补交、补办不予认可。


五指山、保亭、白沙、琼中：全市范围要求有 2 年社保。
在本市范围内购买住房，需提供从购房申请之日前在本省连续缴纳 2 年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。


解读：西部由于是生态保护，要求有两年社保的目的在于不允许做房地产开发，其本质也没有太大的投资价值。海口、琼海、三亚等三个热门城市，随着社保资格的要求，未来投资热情已经明显下降。
东线海景，仅有陵水、万宁和文昌不需要社保资格。
二、限贷：首套 30% 首付，二套 50% 首付。
调控要点：非海南户籍居民在海南购买首套房，贷款全还清，最低首付 30%；拥有 1 套住房贷款未结清，最低首付 50%。有两套贷款未还清，只能全款。


认房条件：由客户去购房所属地住建部门查询房产套数；查询以家庭为单位，包括未成年子女；客户面签时对家庭房子套数声明。
认贷条件：购房贷款已结清，无贷款余额认定为无贷。
解读：目前海南热点区域的房产基本上已经不让做按揭。
三、限售：全省二套限售 2 年，个别地区首套限售 5 年。
全省：居民家庭新房购买的第 2 套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满 2 年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满 3 年后方可转让。
个别地区：以下地区首套限售 2-5 年。
琼海、五指山、保亭、白沙、琼中：非本省户籍居民家庭新购买的首套住房，须取得不动产权证满 2 年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满 3 年后方可转让。
海口、三亚、万宁和陵水四个市县政府有关文件《海南省住房和城乡建设厅关于延长住房限制转让年限的通知》规定：居民家庭或企事业单位、社会组织新购买的住房限制转让年限，暂按规定统一提高到５年执行。


解读：由于全岛限购后外地人只能在海南购买 1 套房，只有文昌、定安、临高、澄迈、屯昌、儋州、昌江、东方、乐东这些暂无限购细则出台的县市是不受限售政策影响，本质上是不限售的。
东线城市除了文昌，几乎全部首套限售，琼海是三年，陵水、万宁、三亚是五年。
政策及投资区域选择建议：
中部四市县：包括五指山、保亭、白沙、琼中，全区域需要 2 年社保，首套新房限售 2 年，基本上已经失去了投资的价值，加上排除房地产开发的倾向性太明显，短时间内不建议做考虑。
东线五市县：海口、三亚、陵水、万宁等四市县新购买的住房限制转让年限升级为 5 年，个别地区还需要社保资格限定，如果需要长期持有的，可以进入以上四县市的非限购区域。文昌是目前东线唯一一个属于不需要社保及不限售地区。
西线城市：目前西线城市大部分均不需要社保，也不限售，同时房价也相对较低，性价比较高。
（转载来源：房天下）