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明明：
中信证券研究部总监， 中信证券研究部固定收益首席研究员，曾就职于中国人民银行货币政策一司和货币政策二司。
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处在 " 风口 " 的长租公寓如今走到十字路口，靠房租和资本推动为主的盈利模式是否面临瓶颈？如何看待租房贷对租房市场的作用？未来通过租房市场分层是否可更好的满足不同人群的需求？
长租公寓回报率也就 1%？
处在 " 风口 " 的长租公寓快速发展，但有业内人士说，长租公寓投资回报率普遍在 1% — 8%。既然如此低的回报率，为何还要发展长租公寓？明明对此的看法是，不能简单地将租房市场盈利水平跟售房市场 20% 的平均毛利率水平相比较。发展房屋租赁市场是大势所趋，也是政策应有之意。
对于长租公寓的盈利模式，明明说，对商业化的房租企业来说，要追逐更高的盈利率可能有两个办法，一提高房租，二借助资本的力量，借助金融的力量提高他的收益。而这样的盈利模式目前都颇受人们诟病。
那么资本的推动是长租公寓活下去的必走之路吗？明明认为金融为实体经济服务，金融介入实体本身并没有问题，比如初创型房租企业本身的融资需求，比如为租客提供金融支持用于房租（租房贷），但需要注意一些结构性风险：一方面，金融环境偏紧给房租企业造成的融资压力，另一方面，要关注居民杠杆率的高低，比如租房贷让从商品房市场转入租房市场的居民又背上了另一种贷款。
租房贷与住房租赁 ABS 对房租企业弊大于利？
跟房租市场相关的金融产品有两个：租房贷与住房租赁 ABS。对于其中的利弊权衡，明明认为需更客观地看待，它本身只是金融工具，并没有好坏之分，关键是怎么来运用它，特别是怎么去控制其中的风险。
而 ABS 的有两个重要功能就是分散风险和盘活存量资产，对于银行和租房企业来说，都是可以去改善他的盈利和改善资本质量的一种手段。但住房租赁 ABS 底层资产同质化（如：以应届大学毕业生为主的租客群体，面临相同的收入与就业环境）反而会成为一个风险点，需要高度关注。
如何满足不同人群租房需求
目前长租公寓已经走到十字路口，盈利模式引发议论，还有没活下去的必要呢？明明在节目一开始就提到发展房屋租赁市场是大势所趋，也是政策应有之意。长租公寓的未来应当允许商业化和政策性长租公寓共存，通过丰富的政策工具组合根据市场需求分层：
▼ 消费升级人群 : 商业化房租企业的商业化公寓模式
▼ 应届大学毕业生：政府、企业、学校合作的过渡性公寓模式
▼ 进城务工人员：政府补贴的保障性租房模式
主持人：张言 编导：张丹丹
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发表于 2018-9-11 04:51:36
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