拆迁20年却办不了房产证32户回迁户面临“被赶走”风险

职业摄影师

新快报讯 记者何生廷 肖韵蕙报道 日前，位于广州海珠区宝岗大道龙田直街多名住户向新快报求助称，1999 年起根据拆迁规划搬离原住房，被安排住在穗龙花园。
可这 32 户回迁户多年后发现，安置的房子在开发初期已被抵押给银行，办不了房产证，而自己原来的房子也被拆了，也回不去了。近 20 年过去了，这 32 名回迁户从 " 有房 " 到 " 无房 "，由于现在所住的穗龙花园已被抵押，回迁户还面临着 " 被赶走 " 的风险。
这 32 名回迁户的问题该如何妥善解决？为探讨这些问题，广东省法学会律师学研究会携广州公共文化观察室共同举办了专题研讨会，对此问题进行讨论。
广东大同律师事务所副主任高江雄律师认为，开发商（广州中惠置业有限公司）不能推脱责任，这是首先要明确的，对于回迁户的安置问题，可以通过政府查封的 20 套房产加现金的方式进行补偿。


投诉：拆迁后，我的房子哪去了？
11 月 15 日，记者来到位于龙田直街的穗龙花园，见到多名回迁户。当谈起自己为了房子问题奔波了十几年时，回迁户纷纷表示出 " 办法想尽，就是无人肯承担他们的安置责任 " 的叹息。
今年 70 多岁的毕女士告诉记者，当年拆迁时，自己非常期待回迁后住上新房，可房子建好了，自己却被 " 抛弃 " 了，而且现在安置的房子早已被开发商抵押了，" 没想到快 20 年过去了，自己更老了还在为这事在折腾。" 毕女士表示，有的回迁户已经不在人世了，同样也没能办到房产证，也没拿到补偿。
多名回迁户均表示，1999 年跟广州升平房地产开发有限公司签订房屋拆迁安置协议，2000 年迁出原址房屋，安置到旁边已经建好的穗龙花园。可回迁户在穗龙花园住了 10 多年，办不下房产证，意味着回迁户无法确定自己住的房屋所有权在自己手上，" 此外，当时开发商承诺建好后，自己能回迁至对应面积的新房，可是一直都没有兑现。" 回迁户黄女士告诉记者。
据回迁户杜先生介绍，2000 年被安置在穗龙花园，直到多年后他们去办房产证时，相关部门告知该房屋在建成后不久就已经被穗京公司原承包人吴某抵押给了银行，现被法院查封，因此无法办证。
为了维护自己的利益，回迁户多次向区法院起诉，提出诉求称原开发商对穗龙花园房屋并无处置权，未能按原协议的条款全部履行义务，其安置行为不可能实际履行，要求中惠公司另行安排安置房屋作为拆迁补偿。
出让合同约定：中惠公司应负责全部拆迁安置
在此次拆迁问题中，涉及了几家公司，分别是广州市穗京房地产开发有限公司、广州升平房地产开发有限公司、广州中惠置业有限公司、广州保兴实业开发有限公司等（以下简称 " 穗京公司 "、" 升平公司 "、" 中惠公司 "、" 保兴公司 "），这几家公司各自什么联系呢？
新快报记者对此次相关的资料进行梳理。事情追溯到 1995 年，" 龙田小区 " 项目总用地面积 21319 平方米，由保兴公司分成两个地块开发，其中穗京公司名下有 11955 平方米，升平公司名下有 9364 平方米（升平公司是穗京公司和保兴公司的项目公司）。
其中，穗京公司分两期开发，第一期用地已于 1999 年建成一栋 11 层的商住楼（即穗龙花园）。可 2000 年后穗京公司因经营问题建设停顿导致项目烂尾。而升平公司名下地块同样分两期开发，第一期部分拆迁户与升平公司签订了拆迁补偿协议，被安置到穗龙花园，而第二期未实施拆迁。
据当时资料显示，龙田地块（包括穗京公司名下和升平公司名下的地块）是广州在册的 125 宗烂尾地块之一。为妥善解决龙田地块烂尾闲置问题，广州相关部门于 2004 年提议，升平地块依法重新收回并重新挂牌出让。当时升平公司承诺将妥善安置拆迁户，可以回迁、永迁、货币补偿等。
在广州市政府主导下，将穗京公司名下地块和升平公司名下地块一起合并，做成一个完整的项目，并于 2005 年公开竞拍，成为广州市首宗通过司法途径成功解决烂尾地块的案例，当时中惠公司以 8200 万元的价格获得该地块（产权面积约为 9885 平方米）开发权，并建成现在的中惠雅苑小区。这时该地块的拆迁人由升平公司转为中惠公司。
值得注意的是，记者留意到当时的《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》显示，在拆迁过程中按实际情况由地块买受人负责全部补偿安置。挂牌出让后，广州市国土房管局与中惠公司于 2006 年 2 月 28 日签订的《广州市国有土地使用权出让合同》同样也明确约定，乙方需负责该地块的拆迁补偿安置工作。
可见，出让公告已经明确了买受人负责全部的拆迁户安置工作。穗京公司现负责人谢经理表示，当时中惠公司能较为便宜取得地块开发权，也是因为中惠公司承诺解决安置工作，" 如今中惠公司却反悔了，没有给这 32 户回迁户安置。"
中惠公司 20 套房屋被限制销售
2013 年 8 月 23 日，拆迁户李某珍等人到广州市国土资源和规划委员会信访，要求中惠公司解决回迁安置问题，要求限制出售中惠雅苑二期房屋。
经查，广州国土规划委发现，中惠公司没有按《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》的要求妥善解决拆迁遗留问题，地块内有 5 户被拆迁户未落实拆迁补偿安置和 32 户永迁穗龙花园安置房的被拆迁户未落实房屋产权手续。
2014 年 5 月 26 日，中惠公司以《关于请求协助办理中惠雅苑二期预售证的报告》向广州国土规划委明确表示：可以考虑限制暂时不予销售其 20 套房源。
同年 5 月 27 日，广州国土规划委锁定中惠雅苑二期 20 套住宅房屋不予销售，明确待其解决地块拆迁遗留问题后再解除锁定。
可还没妥善解决，中惠公司于同年 9 月 23 日就向广州市拆迁办递交《复函》要求解除 20 套房屋锁定。当时市拆迁办回复称，建议妥善处理地块拆迁遗留问题后，再申请解除锁定。
2015 年 8 月 17 日，中惠公司对限制销售 20 套房屋的行政行为不服，向广东省住房和城乡建设厅申请行政复议。2015 年 10 月 12 日，省住建厅依法驳回了中惠公司的行政复议。
建议：职能部门应积极介入 成立专案小组解决问题
广州公共文化观察室相关负责人告诉记者，针对这个问题，在去年已举办过一次研讨会，同时将情况向海珠区相关职能部门反映了情况，为此海珠区相关部门也开展了两次协调会，承诺会妥善解决问题。
可问题依然没有得到解决，于是近期，广东省法学会律师学研究会、广州公共文化观察室共同再次对此案进行讨论，邀请多名专家学者，希望给回迁户一些建议。
据龙凤街道办事处此前回复新快报，表示街道方面曾多次召开协调会，但没有实质性的进展，希望各职能部门成立专案小组，共同推动问题的解决。
穗京公司的谢经理告诉记者，这 32 户回迁户想过很多办法，向法院起诉，但法院认为升平公司安排涉案房屋回迁安置，现回迁安置房屋的产权过户存在障碍，回迁户应当依据相关法律规定主张权利，其要求中惠公司对其另行安置房屋作为拆迁补偿，缺乏依据，不予支持。
为此，回迁户认为既然无法安置房屋，那可以选择货币补偿，赔偿对应的补偿，" 我无缘无故损失了住了很多年的原址房屋，现在变成无房，这总得有人负责。"
广东大同律师事务所副主任律师高江雄表示，中惠公司的 20 套房产被查封不让对外销售，这表明职能部门已经介入，帮忙回迁户解决问题。" 目前，最主要的协商方案是怎么协商去把这 20 套房产拿过来。无论怎么解决，中惠公司必须要承担责任的，不能把责任推脱给原来的穗京公司、升平公司等。" 高江雄提议，能否先回迁 20 户，其他人以资金、现金补偿的形式，不回迁的直接现金补偿。
华南师范大学法学院叶才勇教授认为，要回到拆迁协议来看，当时怎么约定的？谁来承担责任？合同法里提到权利义务的承继性，那么按新的主体来看，中惠公司在本案中要不要承担责任？" 需要弄清楚这几个问题，再找法律程序以及相关部门解决这个事。"
" 问题在于中惠公司应该履行的责任，它没有履行，省住建厅的答复就说明中惠公司应该要妥善解决问题。" 广东省政府参事室特聘参事王则楚告诉记者，相关职能部门应积极主动介入协调此事，比如说海珠区住建部门有责任按照住建厅的要求去落实，来处理中惠公司应该完成的拆迁任务。