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最近两个月房子是真的不好卖了，奇哥有几个切身感受：首先，中介在朋友圈发的广告多了，而且基本用的文案都是，" 优质低价好房新出，比市场价低 10-15 万，房子不等人，先到先得 "；
其次，接到售楼处的电话较前两个月多了，而且很多置业顾问承诺 " 到店有礼，绝不让你空跑 "，其目的就是一个，提高到访率！据悉，当下市场处于低迷期，很多公司不仅考核出单量，多数管理者对到访率也有要求，很多员工没有办法，只得自己想办法，用礼品吸引看房者到访。
再者，最近媒体多次报道，很多地方的楼盘又开始玩起两年前的低俗营销了，昨天一个楼盘因为请了胸模作户型展示，就刷爆了朋友圈，被批低俗的背后其实还是购房者持理性观望，房子压根不好卖了，才出此下策。
此外，有媒体爆料称，河北某知名房地产开发有限公司，要求非销售员工参与到公司的房源销售中来，没有业绩的员工将会被纳入淘汰序列。据知情人爆料，该公司还会给员工办理集体户口，以规避限购政策。这是继 " 恒大全员卖房 " 之后，又一家公司被爆出使用同样的方式提高销售业绩。
事实的确如此，上半年市场还是一片火热，到了下半年基本上所有的热点城市都陆陆续续已经熄火了：5、6 月份时二三线城市不仅一天一个价，且 " 万人摇号抢房 " 屡见不鲜，用一句话形容最为贴切 " 很多人不是在抢房就是在去抢房排队的路上 "，上至 88 下至 13 岁，只要能用得上的名额购房者都会想尽一切办法用上，最终还是想提高摇号中签率。反观现在呢？从一线到四五线城市，市场基本处于 " 半死不活 " 状态：据人居智库数据，今年十月北京、深圳等十个城市二手房成交量为 3.9 万套，创四年来的新低；超过半数的三四线城市，房价已经由上涨转为横盘了，成交量近 2 个月基本都出现了缩水，有个别城市甚至拦腰暴跌。
不仅如此，最近一段时间很多业内曾经坚定不移的 " 看多 " 者已经调转枪头 " 改口 " 了，开始加入 " 看跌 " 大军了，经济学家金岩石便是其中之一。众所周知，金岩石曾经是誓死不休的多军将领，他曾冒天下之大不韪高喊出 " 北上广深房价卖不到单价每平米 30 万元，是深圳开发商的耻辱 "，没少挨广大网友的唾沫星子。
但是最近 2 年，老金的观点来了个一百八十度大转变，先是在去年 6 月份时直言不讳到，未来三年内，卖掉所有投资性房产，不问价格。他认为未来中国也只有极少数的城市具备投资价值，90% 的城市房价都会下跌！
近日在深圳的一场活动上，金老师又发表了演讲，归纳起来他的演讲核心观点是：1，中国房地产已经进入了十字路口，不能随便乱买了。2，下一轮房地产周期，依然能上涨的中国城市不会超过 20 个。3，只有 3 种城市还能够继续上涨，深圳广州显然还在其中。4，创新型城市一定是房价高的城市！说房价高就会抑制创新的观点是错的！
金岩石 " 改口看跌 " 释放了哪些信号？首先，虽然没有此前的观点那么激进，但是从字里行间依然能看出这个曾经的 " 看涨派 "，如今已经妥协了，对于后市也持谨慎不乐观态度了；其次，对于投资者，虽然老金嘴上说房地产还有投资机会，但是他也说了可供投资的区域不多，他的核心观点显然是让大家都谨小慎微起来；再者，从其话语中我们能窥视到，当前市场环境真的很恶劣，多数楼市已经熄火转凉这是事实，未来能投资的城市不会太多，且需要的投资门槛也会相对拉高更是毋庸置疑的事实。这意味着，类似过去两年所有人都能跟风投资炒房坐等发财的 " 捡钱时代 " 彻底一去不复返了。
未来房地产还能投资吗？答案肯定是能，专家的言论以及种种信号显示，房地产投资的黄金时代结束了，但这不表示房地产投资的时代结束了。奇哥一直强调，房子有居住属性，但同时也兼具投资和金融属性，这是全世界房地产的共识，发达国家房地产也有投资金融属性，他们的房地产市场之所以能沿着正常逻辑发展，一方面是他们投机炒房的少，另一方面是税收合理，持有房产负担较重，民众不以房多为荣，反以房多为累；再者就是，他们的优质金融投资产品较多，股票债券等投资渠道才是多数人的选择，这一点中国不同，统计显示中国居民部门 75% 的资产是以房产呈现的。
那么未来哪些城市更值得投资呢？奇哥一直规劝三四线及其周边城市的投资客，不仅不能再加码了，更应该择机逃离，原因我已经分析过很多次了，棚改踩刹车、人口逐年流失、产业发展滞后、新房库存高压 ( 多数足够卖 4 年之久 ) 、购房需求塌陷等，即便是眼下统计数据依然显示，有些三四线城市仍然呈上涨态势，但这里的房产依然不值得大量持有，尤其是往后几年房地产税一旦真正出台，对这类城市的大部分房产来说才是灾难的开始；
一二线城市的房产就都值得投资吗？并非如此。首先，未来属于房地产的投资机会一定在大城市，理由同上，大城市资源多，人口多，土地少，购房、租房需求旺盛，这些支撑房价上涨的基本面较三四线城市强劲。但并不是说大城市的房产都值得买入，这同样需要根据人口、地段、交通等资源配比来细分比较，但几乎可以肯定的是中心城市的城市中心大概率都属于优质资产，中长期只涨不跌。其次，中国城市的发展模式越来越清晰，未来大城市会越来越向外扩大，发展成城市圈、城市群，小城市因为人口流失等原因，房子只会回归到住人属性。
知名经济学家巴曙松曾断言，中国未来最有前途的城市就是 "3+6"：环北京、环上海、环深圳等 3 大城市圈和南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都等 6 大城市，将成为未来中国城市的主力格局，窃以为非常有道理。
无独有偶，地产大佬余英也说过，未来一二线特别是北上广深以及杭州、南京、武汉、成都、郑州、长沙、厦门等城市，这些地方的房地产将伴随城市化、产业振兴一起继续大发展。在未来 15 年内，如果让其选择的话，他还是会义无反顾地选择投资 " 中心城市的城市中心 "。
来源 : 房天下 作者 : 楼市奇说
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发表于 2018-12-2 15:30:38
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