益佰制药1.6亿关联交易遭疑实控人均价1万房产2万买

凋零的碉堡

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伍月明、曹学平
房价下行之时，益佰制药却拟 1.6 亿元向实控人买房引起外界关注。
11 月 13 日，贵州益佰制药股份有限公司（以下简称 " 益佰制药 "，600594.SH）公告称，公司全资子公司贵州益佰投资管理有限公司（以下简称 " 益佰投资 "）拟出资 1.62 亿元收购控股股东、实际控制人、董事长窦啟玲及一致行动人、公司董事、高级管理人员窦雅琪名下的 6 套房产。
截至评估基准日 2018 年 9 月 30 日，窦啟玲和窦雅琪申报 6 套商品房资产购买金额共计 7200 万元，若按照 1.62 亿元价格出售，窦啟玲和窦雅琪获得收益为 9000 万元。
《中国经营报》记者注意到，如果按照 1.62 亿元收购价计算，益佰投资则是按照近 2 万元 / 平方米的均价购买。而据调查这一标的附近写字楼价位，其价格区间处于 1 万元 / 平方米。
此外，记者注意到，2018 年 1~9 月，益佰制药经营活动产生的现金流量净额为 0.98 亿元，同去年相比，增减率达到 -120.62%。
向实控人买房
据公告显示，益佰投资拟购买的 6 套商业类房产位于贵阳市观山湖区金阳南路 298 号睿力上城 ，建筑面积为 8220.15 平方米。
公告称，观山湖区是贵阳市锐意开发建设的城市新区，位于贵阳市域地理中心，距中心区仅 12 公里，交通便利，地势平坦。睿力上城位于观山湖区核心地段位置，距市中心约七分钟左右，具有明显的区位和交通优势，地理位置极佳。
通过市场调研，目前观山湖区睿力上城附近商业租赁价格约为 2~3 元 /㎡/ 天，年租金约为 600 万 ~900 万元。若房产价格按照 1.65 亿元计算，根据公司房产折旧标准，每年折旧费用约 400 万元，低于目前观山湖区睿力上城附近商业租赁租金费用。从投资的角度上看，选择购买该房产比租赁更有利。本次评估，二层商业单价、三层商业单价、四层商业单价分别为一层单价的 80%、50%、35%。
不过，对于益佰投资花费 1.62 亿元购置房产，投资者并不买账。11 月 15 日，有投资者在互动平台上提到，" 直觉觉得买贵了。" 上述人士称，影响商业房产价格的因素包括交通、付款方式、面积以及租金。通常超过年租金 15 倍的房子很难卖掉。直言 1.65 亿元的房产价位很难找到买主。
《中国经营报》记者注意到，如果按照 1.62 亿元收购价计算，益佰投资则是按照近 2 万元 / 平方米的均价购买。
记者在房天下、链家等平台发现，该区域的商业房产房价均在维持在 1 万元每平方米左右。房天下的一位中介向记者表示，" 睿力上城商业产权面积 9600 平方米左右，价位 1 个亿，而附近距离一公里不到的世纪金源购物中心写字楼也均为 1 万元的价位左右。" 而该区域链家的中介也告知记者，价位仅为 1 万元每平方米。
当记者问及附近更为优质的写字楼时，对方则推荐俊发滨湖俊园，独栋商建筑面积 2600 平方米，赠送 900 平方米大露台。高新区唯一独栋湖景综合性商业。距离益佰投资的标的房产约为 10 分钟距离，价位 6000 万元。对方强调要远远好过这一标的房产，价位也并未达到 2 万元一平方米。
为何公告中的价格评估与记者实际了解到的价位存有差异？益佰制药对此回应记者，本次购买房产交易的可行性、必要性以及价格公允性已在相关指定媒体披露，以公告《关于全资子公司购买房产暨关联交易的公告》（2018-038）和《关于全资子公司购买房产暨关联交易的补充公告》（2018-039）为准。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经营报》记者采访时表示，对于此类均价来说，一般是属于偏高的，从收购的角度看，很多项目的评估价是很难做高的。另外从企业收购的角度看，收购个人的房产的案例非常少，和常理的模式有点不太一样，这也容易让人理解为故意提高房产估值，进而 " 挥霍 " 此类子公司的资金。
严跃进认为，从租金的算法来说，往往会根据具体的出租情况和商铺经营情况来制定不同的租金水平。类似算法或和具体的商铺有关。单纯看此类数据本身也没有太多问题。当然评估里面有个问题，就是有时候会存在先设定评估值，然后再制定此类标准，这也使得评估的结论有损公平性。
值得注意的是，根据相关规定，本次交易确为构成关联交易。益佰投资为公司全资子公司，窦啟玲女士为公司控股股东、实际控制人、董事长，同时担任益佰投资法定代表人；窦雅琪女士为公司董事、高级管理人员，且窦啟玲女士与窦雅琪女士为母女关系。
跨领域发展骨科医院
益佰投资之所以购置房产，意欲发展民营骨科专科医院。
据益佰制药 2018 年半年报显示，目前公司主要业务为药品的研发、生产和销售，药品涵盖中成药、化学药和生物药等多个医药细分行业，产品涉及肿瘤、心脑血管、妇科、儿童、骨科和呼吸等多个治疗领域。而在医疗服务板块，主要业务类型为控股民营医院、与医院合作建设肿瘤治疗中心以及组建肿瘤医生集团。公司借力产品聚焦的核心优势，积极布局肿瘤医疗服务。目前公司布局有 5 家运营的医院，开放床位数 2，230 张，1 家在建医院；投资 25 个肿瘤治疗中心项目；设立了 7 家肿瘤医生集团。 记者注意到，在其半年报的核心竞争力分析中，强调公司专注于肿瘤、心脑血管、妇科等多个治疗领域药品的生产与销售，但报告中丝毫没有提及要建立骨科专科医院。
显然，益佰制药的做法与半年报的说法并不一致。在益佰制药购买房产的相关公告中，公司提到，目前，贵阳市内的几家大医院，虽然具有一定规模的骨病诊治能力，但人满为患，超负荷的就诊量使其无法提供更高质量的服务。贵阳益佰骨科医院项目定位为国家级高水平骨科医疗服务，项目规划骨科等相关学科床位 150 张，项目建成后可缓解贵阳地区骨科医疗资源紧缺的局面。
面对记者的质疑，益佰制药董秘办回应，近年来公司一直在积极布局医疗健康服务行业，截至目前，公司已经布局数家综合医院和专科医院，包括但不限于：灌南县人民医院、淮南朝阳医院和绵阳富临医院等。截至 2017 年年报，公司医疗服务板块营业收入已占总收入的 18.87 %。本次设立骨科专科医院符合公司整体战略方向。
自身现金流大幅下降
事实上，益佰制药自身的经营现金流并不乐观。
根据益佰制药第三季度报表显示，2018 年 1~9 月经营活动产生的现金流量净额达到 0.98 亿元，同去年相比，增减率达到 -120.62%。原因则显示为主要系本期公司销售资金收入回笼放缓所致。对此，益佰制药表示，由于相关政策、市场环境的影响，导致本公司经营性现金流同比下降。公司将采取各种措施，积极催收，在未来经营中加强经营性现金流的管理。
如果说企业设立骨科专科医院符合公司整体战略方向，可以令投资者信服。那么，在公司经营现金流大幅下降的情况下还依然坚持购置控股股东房产，投资者直呼看不懂。
在业内看来，益佰制药此番关联交易或是为实控人救急。
值得关注的是，11 月 16 日，公司公告称，窦啟玲女士办理了股票质押延期购回业务。其中，窦啟玲女士分别将 61，340，000 股和 48，807，636 股公司股票与海通证券股份有限公司办理了股票质押延期购回业务，约定购回交易日期分别为 2019 年 7 月 19 日和 2019 年 8 月 16 日。
当中提及，窦啟玲女士累计质押股份为 185，457，636 股，其一致行动人窦雅琪女士无质押；窦啟玲女士累计质押股份占其所持公司股份的 100.00%，占窦啟玲女士及其一致行动人窦雅琪女士合计所持公司股份的 99.86%，占公司总股本的 23.42%。
对于大股东将股权质押背后的风险，益佰制药董秘办回应称，窦啟玲女士为本公司控股股东，上述问题均为其个人资产信息，本公司不了解相关情况。
责任编辑：张国帅