房产中介20年累计交易额突破30万亿贝壳研究院首提“经纪行业指标体系& ...

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贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领 ( 贝壳找房供图 )
人民网北京 9 月 8 日电 ( 孔海丽 ) " 自 1998 年房改到现在 , 房产经纪行业从最初的二手交易衍生服务逐渐迈向成熟和产业化 , 累计交易额突破了 30 万亿。但行业仍然存在着高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复产能建设以及用户满意度不达标等难题。" 贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领日前在 " 中介 20 年——历史与进化 , 开启新经纪时代 " 分享活动上表示 , 房产经纪行业未来只有走合作道路 , 才能提高行业整体效率 , 降低边际成本 , 推动行业向专业化、标准化转变。
与此同时 , 贝壳研究院首次提出了 " 经纪行业指标体系 ", 从佣金费率、经纪行业规模、人均行业规模、人效、经纪人覆盖情况和活跃经纪人数 6 大指标来判断行业的健康度和成熟度。
行业 20 年累计交易额突破 30 万亿
房产经纪是一个衍生行业 , 考察它的历史和发展需要将其放置到房地产市场大环境变迁之下。根据贝壳研究院提供的数据 , 我国二手房交易市场虽起步较晚 , 但发展迅速 , 从 1998 年不到百亿的交易额扩大到如今的万亿级别 , 全国累计交易额已达到 30.33 万亿 , 交易总套数达 2391 万套。
数据显示 , 过去 5 年 , 二手房交易体量实现了跨越式增长。全国交易量达到 1557 万套 , 占总交易额的 70%。率先进入存量时代的一线城市表现更为明显 , 杨现领举例说明 , 过去 20 年 , 北京的二手房交易额是 5.1 万亿 , 翻了 120 倍 , 交易总套数 210 万套 , 翻了 7.5 倍；而上海的二手房交易总额是 6.6 万亿 , 翻了 250 倍 , 交易总套数 365 万套 , 翻了 15 倍。杨现领认为 , 随着存量市场进一步发展 , 二手房交易需求在中国核心城市已超过新房成为主导。
与此同时 , 二手房市场催生并推动房产经纪行业逐步繁荣发展 , 围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善 , 形成完整的二手交易产业链。截至目前 , 全国经纪公司门店数超过 20 万 , 有 145 万经纪人服务于 2 亿的社区家庭。
首提 " 经纪行业指标体系 "
为了更加科学的评估一个国家经纪行业发展的历史和现状 , 揭示和还原行业真相和问题 , 贝壳研究院首次提出一套 " 经纪行业指标体系 ", 从佣金费率、经纪行业规模、人均行业规模、人效、经纪人覆盖情况和活跃经纪人数 6 大指标来判断行业的健康度和成熟度。
据贝壳研究院统计 , 目前我国的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场的标准。目前中国的佣金率为 2%, 远低于美国、日本等成熟市场 5-6% 的平均佣金率 , 中国的千人经纪人覆盖率约为 0.25%, 也低于美国的 0.6%, 从人效来看 , 中国经纪人目前人均年单量约为 3 单 , 与美国相当 , 但时间投入却是后者的 2 倍。
杨现领指出 , 通过这 6 项指标 , 既可以评估我国中介行业历史、现状 , 也能通过跨国比较寻找行业未来的发展方向。
缺少协作 行业难题待解
在二手交易市场 , 经纪人是链接需求双方的纽带。在行业发展的 20 年里 , 一大批职业经纪人随着行业壮大成长起来成为行业的支柱力量 , 职业经纪人的价值愈发重要。
但贝壳研究院观察发现 , 经纪人群体的生存状态却并不理想 : 收入总体偏低、波动性强、收入方差大 , 基尼系数高且增速分化 , 且经纪人之间普遍缺少合作。
" 具体来看 , 中介行业基尼系数偏高。" 杨现领指出 , 一组值得关注的数据是 , 自 2012 年到今年 ,TOP15 城市经纪行业基尼系数大部分保持在 0.6-0.7 之间 , 高于全行业平均水平 30%。且各城市间分化较为严重 , 北京最低在 0.5 左右 , 厦门烟台等城市接近 0.7。
贝壳研究院数据也显示 , 经纪人收入过于集中在头部经纪 , 前 10% 的高收入经纪人 , 在收入中的占比高达 40-50%, 而尾部 50% 低收入经纪人 , 其收入占比仅有 10% 左右。" 这一收入差距在市场处于下行周期的时候将更为明显。" 杨现领说。
" 纵观全国经纪行业和经纪人作业现状 , 缺少协作也是一大制约行业发展的问题。" 杨现领表示 , 随着国内一二线城市全面进入存量时代 , 经纪公司市场渗透率逐步扩大 , 从贝壳研究院的数据来看 , 各线城市渗透率普遍达到 75% 以上 , 但事实上 , 大城市的头部企业市占集中度偏高 , 而门店小于 10 家的小规模作业公司在全国范围内也占到了 97% 的比例。杨现领认为 , 这反映出单兵作战的行业现实 , 因为缺少合作而难以形成规模效应。
行业未来走向合作共赢
杨现领分析认为 , 经历 20 年沉浮变化的中介行业也积淀了一些可圈可点的发展模式和规则 , 为行业未来的走向提供了一个个可堪借鉴的样本。
坚持真房源。杨现领指出 , 对于中国的房产经纪行业来说 , 真房源是一个怎么强调都不为过的准则。假房源不仅是对经纪品牌美誉的损失 , 更是对社会资源的浪费。以链家品牌为例 , 近半年 , 链家积累了 50 万位购房者 , 如果都要经历一次假房源的磨难 , 那么他们浪费的时间成本折算成金额将高达 1.1 亿元。
聚焦人效提升。如何以技术和管理进一步提高经纪人人效 , 是行业需要持续思考的问题。杨现领分享了一组来自链家的数据 : 全国链家 2018 年上半年二手房房源录入 150 万套、客源录入 480 万次、成交量 17 万套、带看量 430 万次 , 总带看里程 1561 万公里。
谋求合作。为了改善经纪行业长期以来单兵作战的作业模式 , 今年贝壳找房成立以来将 ACN 合作网络作为构建合作型生态的基础 , 让行业得以实现共享房源、分工协作、联卖共赢。
" 房产经纪行业走过 20 载春秋 , 传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化。在移动互联网对中介行业的渗透如此之快 , 对住房消费影响持续深化的今天 , 信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。" 杨现领在会上对经纪行业的未来趋势做了一番剖析 , 他认为 , 行业未来需要发展 " 共生型网络 " ( Co-live ) , 所谓 " 共生型网络 " 即是经纪人网络 " 抱团 " 合作 , 多个中介品牌并存的生态圈 , 一个或多个新型交易服务新平台 , 共同为消费者提供优质服务 , 为中介企业、品牌和经纪人创造价值。