房地产行业点评：房产税渐行渐近，行业步入新周期

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来源：申万宏源宏观（ID：swsmacro）
7 月底政治局会议关于‘坚决遏制房价上涨、解决房地产问题’的表述，让市场期待个人房产税有望今年破局。此后根据 8 月初的媒体报道，中国房地产税法草案已经初步形成，目前正在细化和完善中。
个人房产税在中国。中国 1986 年以来就对企业持有房产征收房产税，但对个人持有的住宅正式开始房产税征收试点始于 2011 年，彼时高层选择了上海和重庆作为两大试点城市，对二套房以及存量别墅开始征税，但税率偏低、给予豁免面积较高、且在原始购买价格上征税。
房产税细节猜想。但随着今年上半年以来多数地区房价依旧居高不下，市场关于房产税的预期逐日剧增。我们认为作为政府手里所剩不多的调控牌，房产税的推进会比较谨慎，难点在于税率的把控（美国各州的税率在 0.28-2.35% 不等）。
可抵两成土地收入。中国 2017 年底人口总数达 13.9 亿人，其中城镇人口 8.13 亿人（城镇化率 58.5%），而城镇居民人均居住面积约 36 平米。
高房价城市税负偏重。全国平均数据来看，以三口之家为例，人均有 25 平米纳税面积，按照目前全国住宅均价 7700 元和 1% 的税率计算，一年需为超过免征面积的部分缴纳约 5775 元房产税，相当于家庭全年可支配收入的 8%，若人均豁免面积 60 平米则仅占收入 1.6%，而美国各州房产税税负占到家庭年收入的比例在 1.2-10.3% 不等，均值为 3.4%。
中国房地产新格局。在宏观政策因贸易战而进一步转向货币和信用双宽松的大环境下，即便房产税可能出现实质性进展，我们不认为目前所有的房地产调控政策会急于退出。我们因此维持行业低配评级，目前行业负债率高企、利润率承压，基本面下行风险尚待逐步释放。