房产调控政策应因城施策不能\"一刀切\"

秋水一潭任枫漂

随着政策的持续推进，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市去库存任务已经基本完成。
房地产调控措施不能 " 一刀切 "。当前，我国房价总体比较平稳，但房地产市场还存在一些结构性矛盾。所以，房地产调控政策要因地制宜。市场变化时，调控措施也应及时随之变化。
8 月 24 日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局发布《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》通知，提出把 " 稳地价、稳房价、稳预期 " 作为房地产调控的总体目标，拟采取多项措施调控房价，稳定房地产市场。通知明确，全面停止房地产去库存调控措施。
通知指出，呼和浩特市将合理规划土地用途，增加住房用地有效供应，保证全年土地供应量达到 5000 亩，其中普通商品住房供地比例不低于 70%；加大保障性住房供应力度，继续落实商品住房开发项目配建 3% 的公共租赁住房任务；稳步推进棚户区改造项目回迁安置，回迁安置比例控制在 70% 左右；加快实施公租房租售并举政策。
根据国家统计局发布的 7 月份数据，呼和浩特市新建商品住宅销售价格环比涨幅 2.4%；同比上涨 11.8%。从环比涨幅来看，呼和浩特在 70 个大中城市中排名第 8 位；同比涨幅位列第 7。这从侧面印证，呼和浩特总体上不存在库存量过大情况，房价甚至还出现了稳中有升态势。
2014 年前后，我国一些三四线城市库存量过大，很多城市陆续推出了去库存措施。随着政策的持续推进，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市去库存任务已经基本完成。因此，在这些城市全面停止房地产去库存十分必要。
中原地产首席分析师张大伟认为，放眼全国房地产市场，一些城市房价出现不同程度的上涨，主要原因是供应量不足，因此目前已经到了补充库存的时候，这些城市应适当扩大供给，平抑房价上涨趋势。
棚改货币化安置曾被视为房地产去库存比较行之有效的方式之一。恒大研究院副院长、首席房地产分析员夏磊指出，2016 年至 2017 年，三四线城市通过棚改货币化去库存，不少城市库存持续降低，甚至其中一些城市出现了房价上涨压力较大的情况，棚改货币化安置在这些城市即将完成去库存的历史使命。
住建部有关负责人也指出，商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。去年 8 月份，住建部等 6 部委也曾经发文明确，商品住宅消化周期在 15 个月以下的市县，应控制棚改货币安置比例，更多采取新建安置房的方式。
当然，房地产调控措施不能 " 一刀切 "。当前，我国房价总体比较平稳，但房地产市场还存在一些结构性矛盾，今年以来三四线城市房价涨幅确实比较高，有一些热点城市上涨的压力还比较大，但一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存。所以，房地产调控政策要因城施策，精准调控。对调控负有主体责任的城市政府应该密切监测市场变化情况，适时出台更加精准的调控措施——房价上涨压力大的城市可考虑全面停止去库存措施，出台抑制房价上涨的举措，但仍然有较大库存的地方应继续去库存。市场变化时，调控措施也应及时随之变化。