房产投资的致富逻辑，以及房屋租金收益情况的分析

AM0s町

“雷老师，XX城市XX小区的房子能不能买？”经常有网友向我咨询，他们最关心的是自己所买的房子，或者打算买的房子，会不会涨价？
他们最担心的是，自己所买到的房子会跌价。
还有人提出，买房投入上百万甚至几百万，租金的收入实在太低了，都赶不上银行的理财产品，这样的房子还有购买的必要吗？
我认为，谁也不可能做到：在房价处于最低点的时候，买到房子，然后等到房价升到最高点的时候卖掉，从中赚取最多的收益。
在房住不炒、房子总量过剩的当下和今后，像过去那样，炒房客靠着快进快出，从中赚取不菲差价的短炒行为，已经难以奏效了。

毕竟有那么多的限购、限贷、限售等措施，另外，房产交易过户时，所涉及到的中介费、税费等累计起来，是一笔可观的支出。
更为重要的是，房价总体上平稳，除了个别城市，除了一些优质学区房，基本上没有出现暴涨暴跌的情况，只是由市场进行调节。这样一来，就让炒房客失去了较大的获利的空间。
炒房客的身影，渐行渐远，而房产投资客却多了起来。究其原因，他们手中的闲置资金，要找到一个渠道，让钱生钱，而且还要安全。
在众多的投资产品中，房子显然成了房产投资客的优选、首选之物。
许多人的手中有了几十万、上百万的资金，显然不愿放在银行里，通过购买相关理财产品吃利息。如拿去开实体店、办公司，弄得不好，就会亏损。

拿去炒股、炒鞋、炒数字、炒黄金、炒字画等，一方面，这些行业对技术方面的要求很高，普通人很难入门。即使入了门，也很容易被割了韭菜。
而房子属于不动产，只要买了下来，手续完备，就不会出现什么闪失，谁也偷不走，也抢不走，更骗不走。
问题在于，你所买到的房子，在价格上存在着两种可能，要么是上涨，要么是下跌。不涨，就是跌；微涨，如果涨幅赶不上银行理财的收益，那就是亏本。购房款是有资金成本的，谁也不愿意自己所买的房子在价格上一直是原地踏地。
房价自始至终在原地踏步，就意味着购房款在缩水，在打折。这是业主所不愿看到的事情。
可是，许多房子在价格波动方面并不大，需要风物长宜放眼量，如果要买房的话，在难以买到笋房、倒挂盘的前提下，只能考虑长线投资，而不是短线投资。
许多业主没有搞明白的是，房产投资是与时间做朋友的项目，难以做到在房价暴涨前夕买入，也难以从短期的涨跌之中轻松获利。
购房款确实存在着一定的资金成本，但这样的成本与房子的长期回报率相比，真的算不了什么。这里有个前提，就是选筹要精准，一定要买对房子。
如果你只考虑买到房子，房价就要暴涨20%以上，最好是50%，或者每年都必须上涨20%，我认为，你不适合投资房产。

只要你准备好了首付，月供的现金流没有问题，那就可以适当使用杠杆，在大城市购买性价比较高的确房子。这样的房子，仍然是较好的投资品。
过了5年、10年、15年、20年，你所买的房子如果出现了一次以上的暴涨，跑赢了通货膨胀和纸币贬值，那你就是房产投资的赢家。这就是房产投资的内在致富逻。
再说一下，房屋租金的收益情况。
有的人说，自己的房子涨到多少多少万了，就是财务自由了！这种自由，只停留在账面上！
你没有卖掉房子之前，所有的财富都是单纯的数字而已。
大部分房东在收不到2万/月的房租之前，是没有办法做到靠收取租金过上无忧无虑的日子的。
虽然买房属于一种投资，但不要把买房子当成什么发大财的门道，房住不炒，获利减少。应该把房子当成自己和家人立足于这个城市的根本，这样才算合适。

房子说到底，只是普通建筑物，值钱是没错，但本身真的难以给业主提供多少现金流。每月2万的房租收入，在南京至少对应的是总价为1500万至2000万的房产，注意要除去自住那套，并且不算月供哦。
一个人即使在南京拥有2000万资产的房子，其中自住的房子800万，一年靠房租也弄不到多少现金，靠收租过日子，日子过得一般般！
那要把日子过得好上加好、锦上添花，实现财务自由，应该怎么办？答案是：1、持有10套以上，总价超过6000万的房产，一年收取100万左右的租金，无月供压力，这样更接近财务自由。
但是，绝大多数是难以做到这一点的。好在还有一个方法，那就是用别人的房子赚自己的钱。2、为别人运营和管理二手房，包括代租、代卖、代买等，投入不多，但可以把业务做大，像滚雪球一样越做越大。（雷传桃）










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