深圳楼市：上下沙片区的房产能买吗？内行人道出实情

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千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
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问：三叔你好，请问上下沙片区投资如何？纯粹投资，标的600，靠近福荣路的海景房值得入手吗？有推荐的吗？这个片区学位很一般，比福保福外南的房产如何？
答：上下沙的京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。缺点：学位一般，靠近福荣路噪音大，喜欢海景自住是不错的选择 关注学区，更倾向福外南，长远看 想象空间更大一些，详见参考内部分享。
提问：三叔好，新人首问！南山大冲朗景园二房少量欠款，孩子两个大的小学四年级，小的马上申请小一，资金100多一点，老公一人上班到手50左右，问题一、两个孩子三房需求，学位已用不好出手，我是租三房过渡，手上资金是否还能再买一套！问题二、本小区邻居互换，我两房换他三房补差价，两家学位占用，不同年级为了方便申请初中签协议三年后过户。是不是风险很大，小的上完初中9年后好出手吗？房本老公一人，公积金贷款少量欠款，问题三、资金够不着继续搬砖，孩子大点卖掉朗景园换其他片区，工薪家庭怎样利用这点资金保值升值，不被越甩越远（求推荐求建议）上班地点南山科技园片区
回答：你好。朗景园有一定的楼龄，品质一般，惟一不错的是学位。南外大冲去年是当了一次黑马，可未来会不会继续黑下去，谁也不敢保证，可这一波涨幅却是实实在在吃到了，小户型已经涨了20%+。如果还有少量欠款，建议截断抵押，加上手上的资金，入手一套3房自住房，朗景园留着读书用，可参考我过去推荐的南山选筹。
宁可租房住都不要换！因为朗景园小户型在未来才更容易出手，学区小户型的升值也远远大于大户型。
提问：三叔：您好！抱歉打搅！特向您请教：西丽桃源村片区的楼盘“香榭峰景苑”怎么样？如果现在挂盘出手，78平米三房580万左右，然后购入罗湖的“德弘天下华府”76平三房700万左右，可以带个深中学位，但这样操作划不划算。从投资角度看，这二个盘哪个盘升值空间大一点？如果深中搬走了到另一个校区，德弘会不会跌到7万一平。罗湖也是三叔一直不建议买入的。
回答：你好。因对面的桃源村大盘常年抛盘，香榭峰景苑的价格想起来有些难。德宏天下，自住尚可，自用学位需要考虑，投资需要再三考虑。
投资，可以对比一下深中的愉天小区、深实验的金茂礼都、南外大冲的科苑西（不是科苑居）、宝安中学的都市翠海华苑近三年的涨幅。如果没有深中加持，该盘价值不大。
提问：三叔，您好，想买盐田佳兆业御景佳园（自住+投资），但了解该楼盘有一万多户，有点担心想出售不好卖，三叔是怎么看待这一硬伤呢？
回答：你好。这是一个伤心的话题。标准来说，不存在自住+投资一说，鱼和熊掌不可兼得，想要投资获得大收益，必定是一些开发中的地段，有增长预期，而自住则是开发较为成熟的地段，增长空间也相对有限。盐田这个地方属于旅游区，自住是非常舒适的，但是区域缺乏产业支持，人们还是要工作赚钱，到产业区上班通勤又有一定的距离，也就造成该片区的需求不是特别硬，但未来有地铁开通，有一定的外溢效应，能跑平市场。我的建议是，自住+保值已经很不错了。如果想要投资有更大收益，则需要考虑其他地方，盐田纯投资不是最佳选择。
提问：三叔你好！不知道现在是否适合换房子？有些焦虑
回答：你好。很多圈友问过这个问题，现在统一说下置换这个话题。
第一、最怕遇到暴涨期。卖便宜了、卖快了；卖了以后，市场持续大涨。然后，换不上合理的房子。
第二、最好遇到调控拐点。卖了就调控了，房价降了…
第三、最倒霉遇到限购加严，卖了以后没资格买了。
第四、最合适是遇到平静期。安安静静卖，安安静静买。从容卖，从容买。买了以后，楼市才涨。
目前，是换房的好时机。楼市房价整体比较平稳。ZF又在使劲让楼市平衡，又没真正严苛的调控政策。
提问：三叔你好，你认为深圳哪些学区房最有投资价值？TOP3有哪些？能否详细分析解答一下？谢谢！
回答：抱歉，TOP3真不知道。这里拿过去案例解答一下。
2019年，跑得最快的学位房有哪些？随便列几个翻番或接近翻番的：
南外大冲科苑居25平，年初175万，年底340万。
八卦岭宿舍29平，年初170万，年底290万。
花样年花乡28平，年初170万，年底280万。
假设我们重回2019年的开篇，你问我哪些学位房会是TOP3，我会回答这三个楼盘吗？不会。为什么？2019年初，我不能预测到南外大冲的中考成绩如此妖娆。2019年初，我不知道那个拆除的4S店原来是让位给荔园东。2019年初，我不知道海韵会勉强挤进2T，而传闻已久的宝中纳入自贸区在1024这天基本坐实。这些学位房的涨幅让人惊叹，然而，哪一个可以成功复制呢？可遇不可求的暴击，当做彩票一般的BONUS就好，寻找有价值被低估而且值得长期持有的标的，这是我们正在做而且会持续做的事。慢富就是快富。
提问：你好，麒麟的中大户型和大冲的中大户型，学位自用兼增值您看好哪个？是更看好完全中学的南外系吗？大冲片区，小户型太多，未来成绩会持续吗。谢谢
回答：更看好麒麟的中大户型。因为第一是中大户型是麒麟学区的主流产品，第二现在麒麟是南山第一梯队中的最低价，性价比凸显，未来有补涨空间。小户型的多少与成绩没什么必然关系，小户型的价格才与成绩相关。高价的小户型是优质生源的筛选器。
提问：请问一下深业紫麟山140平卖520万，这个价格算笋吗？可以考虑入手吗？中介一直在给我推荐这一个。
回答：朋友，买来自住还是投资？投资的话可记得长点儿心吧，450-550w这个总价段在龙城北随便搜，一大把次新地铁口四房，无非是单价贵一点、面积紧凑一点，但都是四房，对手盘数以几百计，又不是奇笋，只是因为面积傻大而单价低，可能中介也跟你说可以做低首付云云，这些套路层出不穷，但试问能涨么？能涨多少？要涨大家一起涨，你能涨更多？反过来说，自住是真舒服，喜欢就买
提问：三叔你好，绿景虹湾那种140多平四房。1200万。住家。您觉得咋样？未来十年会跑赢福田大盘么？
回答：绿景虹湾从盘本身的素质来讲，是没有大毛病的，9号线地铁口&左邻商业&梅林最新楼盘，全配套标杆盘；而且梅林地势较高、虹湾有150米，高楼层南向还能看到令人感动的福田区全景+灯光秀；但如果从140平对应的总价段1200-1400w来讲，可能这些客群又会觉得虹湾的关键要素：学位不够好，所以是一个福田区域楼盘轮动相对滞后的一个产品；自住+长持+初中学区都ok，跑赢福田没问题。
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