房租5%“涨停板”亮相！房产买卖调控之后是房租调控？

喻你为鱼

多城房租大幅上涨引爆舆论之后，曾经作为改革开放最前沿的深圳成了严格管控房租的排头兵。
深圳市规划和国土资源委员和房地产业处付菲菲周三在深圳房博会租赁论坛上表示，深圳市正探索建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制。
华尔街见闻介绍了一些细节：深圳首批稳租金商品房试点项目采取 " 限定租金、限定调价期 " 的租金管控制度，一房一价、一年一调，租金年增长率最高不超过 5%。
相比于此前媒体报道的 " 重庆、天津等 11 个城市 7 月房租同比涨幅超 10%，成都、广州、深圳涨幅更是超过 30%"，5% 的房租年度涨幅简直是良心价。
对此，证券日报援引 58 安居客房产研究院首席分析师张波的分析称，深圳的稳租金试点政策有两点值得借鉴：
一是租金管控参考了商品房销售环节政策，即一房一价的明码标价，且规定了租金的上涨幅度和间隔周期；二是对于房源的针对人群有了明确界定。
" 这种形式的租金管控、明确对象以及租房排队等举措，如果可以大面积铺开，对于稳房租无疑会起到很好的示范效应，同时，也能以此来规范和引导住房租赁市场的健康发展。" 张波表示。
智谷趋势预计，这里展现出的房租调控思路是：下一步，政府可能不排除尝试租金管制，重申住房的居住属性，防止出租房成为下一个金融工具。
住房租赁市场金融化</b>
房产中介和长租公寓们正在将租赁住房市场推向金融化。
恒大研究院分析了长租公寓运营商的商业模式：他们大概率以规模为导向，选择 " 融资 - 获取项目 - 再融资 - 再获取项目 " 的加杠杆发展模式，不惜一切代价抢占市场份额，争取房租的定价权。
房产中介的租金价差空间有多大呢？华夏时报举例称，李先生对其位于东四环的一套四居室报价 6500 元，最终的签约方中天置地给出了 8000 元的价格。这个中介打算以 13200 元的价格转租，这比他 8000 块的成本价足足高出 65%，是房东最初报价的 200%。这还不算相当于一个月房租的中介费。
而争夺房租定价权、赚取房屋转租差价只是房产中介的 " 小目标 "，华夏时报此前介绍了这些中介的 " 大目标 " ——收割资本市场的 " 韭菜 "：蛋壳公寓这类中介融了钱就可以高价代理和运营租房，已经掌握的多少套房源数据，以后可以拿着这些数据再去讲故事融资、上市。
上市，只是住房租赁市场金融化的形式之一。
尽管旗下没有任何租赁住房项目，但恒大向上交所提交的首单租赁住房 ABS 于今年 7 月通过发审会，拟融资规模高达 100 亿元。
华尔街见闻主编精选文章《" 干掉 " 了自如们 租金就不再涨了吗？》提及，2017 年底至今，经证监会与银保监会的授权，资本大规模进入住房租赁市场的闸门打开了缝隙，住房租赁 ABS 产品发行规模也突飞猛进，不到一年时间内已突破 800 亿元。
中介利用 ABS 获得融资的方式无可厚非，但由于缺少对冲和制衡资本的狂热力量，租房市场已经出现了类似于 P2P 割韭菜的现象。
长租公寓杭州鼎家近期 " 爆雷 "：房东由于没拿到杭州鼎家的租金而驱赶租客，4000 名租客受损，6 家网贷平台回收不了资金，而鼎家仅是宣告破产，不用担起任何责任。
杭州鼎家采取的其实是类似于自如或者蛋壳的模式：他们将租客的租金作为新的本金，从新的房主那里签下新的房源，如此滚动。同时，他们帮助租客通过租房合同从银行获取房租贷款，本质上这是利用租客的信用给自己提供扩张资金，利用大量租房人的信用做背书进行资金期限套利。（下图来自雷帝网）


这种模式有一个非常明显的弊端：对资金的占用很大，抢占房源、对房子的装修、布置、维护等都需要极大的费用。在经济下行、资金链紧张的情况下，如果像鼎家一样没控制好就容易陷入资金断裂危机。
智谷趋势警告称，租赁市场若过度金融化，确实不排除会像 P2P 一样走向庞氏骗局的可能。
租金管制能解决房租飙涨的问题吗？</b>
在当前这轮房租大涨背后，相比于房东，" 获得资本加持的专业租赁机构是幕后黑手 " 的观点更加赢得舆论人心。那么，问题来了：即使进行强力的行政干预，严格管制甚至 " 干掉 " 长租公寓运营方，就能真正地稳定住房租赁市场吗？
智谷趋势认为，无论租赁市场还是买卖市场，中国楼市管理正在走上欧洲模式：在房产买卖方面，用税收增加持有和交易的成本，拉长交易周期，以此调控房价；在房屋租金方面，房东不能随意涨房租。
德国规定，3 年内房租累积涨幅不得超过 15%，房东再次出租住房时，租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的 10%。法国规定，房东不能随意涨房租，否则可能面临被起诉、甚至刑罚的风险。通过严苛的规定，欧洲一些国家拥有稳定且发达的租赁市场。
华尔街见闻主编精选文章《" 干掉 " 了自如们 租金就不再涨了吗？》分析称，资本为长租公寓运营商估值的关键因素不是规模，而是坪效，即单位面积的利润水平。获得资本加持的运营商争取到的实际上不是钱，而是提高经营效率的时间和空间。长租市场急需向资本市场证明，其确有投资价值，起码要能产生规模化的现金流。
文章认为，全面的租金上涨、投资回报改善是资本进入住房租赁市场的重要预期。如果政府现在就出重拳，像限制房价一样抑制房租上涨，那么长租市场的供需定价基础将不复存在，资本料将随之撤离。
智谷趋势认为，德法租金管制的精髓在于用法律规范租房市场、保障承租人的 " 居住权 "。然而，当前中国的租房市场对资本的保护远大于对租客的保护，这是单靠市场不能解决的问题，也不是行政能一手解决的问题。只有完备的法制基础，才能对这个玩快钱的浮躁社会加以制衡。
相比于租金高低，更关键的问题是：租客能否与房主一样享有同样的社会资源，得到同等的非歧视性待遇，比如小孩教育、养老、医疗等。在这个问题上，政府要做的事情还有很多。

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