2018石家庄国庆房产市场运营报告:品牌房企升温购买力稳定

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2017 年 9 月 23 日，石家庄楼市发布新政调控砝码再次升级；2018 年 5 月中旬，石家庄展开力度极大的楼市严查行动。调控加上严查，双重 " 枷锁 " 牢牢将市场控制，市场一度出现 " 无房可买 " 的现象。
直到国庆前夕，恰逢中秋小长假，不少开发企业选择在 " 金九 " 的尾巴开盘入市。可以看出，价格优势明显、优惠力度大的项目都取得了不错的销售成绩。在国庆七天假期中，不少项目加大优惠力度推盘，但市场表现的真实情况究竟如何？搜狐焦点特别推出《2018 年石家庄国庆房地产市场运营报告》，用鲜活的数据说话，还原一个真实的楼市。
国庆假期结束后，搜狐焦点实地探访了包括主城四区、高新区、鹿泉区、栾城区、藁城区、正定县（正定新区）在内 9 个区域的代表性项目，监测国庆期间来电、到访、成交。这 45 个项目分别为：荣盛华府、瑞城、北城半岛名邸、紫涵樾府、中冶德贤 MINI 公馆、盛邦大都会、鸿昇广场、ICC 环球智汇中心、旭辉中睿府、晶彩中心、荣盛御府、荣盛和府、百岛绿城、假日风景、汇君城、西美花盛、中交财富中心、恒大中央广场、润德万科翡翠公园、鸿锐国际、保利茉莉公馆沁香园、瀚林甲第、天山熙湖三期、天山世界之门、富力城、想象国际、高远旭东城、同祥城、润江煦园、龙湖天宸原著、绿城西山桃花源、新兴花语原乡、鹿泉健康城、阿尔卡迪亚鹿府、大尚华府、天山翡丽公馆、润江正定壹號院、石家庄宝能中心、保利堂悦、东城国际、美的云熙府、远洋福美瑾园、紫御澜湾、盛紫中央公园以及瀚正御璟城。
从数据来看，不少品牌房企旗下项目选在国庆前夕和国庆期间开盘，拥有较高的到访和成交量，同时，刚改型和改善型产品成为购房人关注的主要对象，高性价比项目在国庆期间受关注度极高。
通过国庆楼市运营报告，我们不仅看到了开发企业摩拳擦掌，跃跃入市的决心，也帮助我们一探消费者复杂多变的购房心理，还原石家庄楼市的真实状况。
第一章 2018 年国庆楼市调查样本概况
随机选取的 45 个国庆调研样本项目分布在 9 个区域，其中长安区 4 个、桥西区 4 个、新华区 6 个、裕华区 6 个、高新区 9 个、藁城区 5 个、鹿泉区 6 个、栾城区 2 个、正定县（正定新区）3 个。
在 45 个项目当中，住宅类商品房项目 34 个、商业类商品房项目 11 个，其中公寓 7 个、商铺 1 个，写字楼 3 个。
1.1 到访情况：品牌房企热度升温 高性价比项目关注高
从 45 个项目的到访情况来看，大部分项目国庆期间日均到访量在 30 组左右，部分项目可达 70 至 80 组，个别项目可达 150 组。如表 1-1 所示。


表 1-1 调查样本项目到访量情况
1.2 成交及价格变动情况：五成项目有成交 少数项目节后涨价
在 45 个项目中，有 21 个项目在国庆期间实现了成交，占比 46.7%。在实现成交的 21 个项目中，住宅类商品房项目有 17 个，商业类商品房项目 4 个，其中公寓项目 2 个，商铺项目 1 个。
从销售价格来看，2017 年国庆后计划上调销售均价的项目有 5 个，延续国庆前定价的项目有 40 个。如表 1-2 所示。


表 1-2 调研样本项目成交量情况
1.3 购房需求：刚改改善人群增加 投资人群明显下降
在 45 个项目中，有 24 个项目关注客群为刚需（或刚改）人群，占比 53.3%；有 14 个项目关注客群为改善人群，占比 31.1%；有 10 个项目关注客群为投资人群，占比 22.2%。（注：部分项目关注客群有重叠）如表 1-3 所示。


表 1-3 限售政策对房地产项目的影响
第二章 2018 年国庆消费者调查
国庆七天长假，除了 " 堵 " 和 " 宅 "，你买房了吗？" 银十 " 历来是楼盘销售旺季，开发企业集中推盘，加大优惠促销力度，给了购房人更多选择机会。政策持续施压的 2018 年，国庆假期购房人动向如何？搜狐焦点特别推出《十一黄金周石家庄购房人置业调查》，累计 2563 名网友参与。
2.1 受访购房人购房意愿：购买力保持稳定 近三成计划入市
图 2-1 反映了国庆期间受访者的购房意愿。其中，29% 的受访者表示已在国庆期间实地看房；3% 表示已经买房，68% 表示没有在国庆期间看房。


图 2-1 消费者在国庆期间的购房意愿
楼市波动的背后是政策推动，购房人心理预期受到影响，尤其对价格反应敏感。在受访者中，35% 表示房价过高，不是买房最好时机；55% 表示调控升级，房价稳定，适合入手；10% 表示不了解，想咨询购房专家。


图 2-2 影响消费者国庆期间买房的因素
2.2 受访购房人置业倾向： 改善置业占据主流 购房首选开发区


图 2-3 消费者倾向的购房户型
通过图 2-3 反应了国庆调查中，受访购房人最为青睐的户型为三居室（37%），而后依次为两居室（32%）、多居室（26%）、一居室（5%）。改善型需求占据市场主导地位，此外，三居室不但能满足当下家庭的自住需求，也能适应家庭人口的正常增长，吸引了部分一步到位的首次置业需求。三居室户型体现出较强的稳定性。


图 2-4 消费者倾向的购房区域
图 2-4 反映了国庆期间受访购房人首选区域的分布情况。其中，开发区以 21% 居于首位，而后依次是长安区（17%）、裕华区（13%）、新华区（12%）、桥西区（8%）、鹿泉区（8%）、栾城区（6%）、石家庄周边（6%）、正定新区（4%）、藁城区（2%）、正定县（2%）、旅游地产（2%）。
在购房区域选择中，开发区为消费者最为关注的区域。从调查看，大部分购房人仍倾向于在主城区置业，周边四大组团中，鹿泉区的关注度最高。我们认为，2018 年，在调控政策升级，以及主城区相对较高的房价产生溢出效应的影响下，首次置业刚性需求和投资性需求将进一步向石家庄周边新城区靠拢，选择趋于多元化。
2.3 受访购房人购房首付预算：购房理念务实 中等收入人群入市积极


图 2-5 消费者能够承受的购房首付预算
上图反映了 2018 年国庆受访者的购房首付预算情况。其中，29% 的受访者的购房首付预算在 50 万 -80 万，23% 的受访者的购房首付预算在 80 万 -100 万，21% 的受访者的购房首付预算在 100 万 -150 万，16% 的受访者的购房首付预算在 50 万以下，6% 的受访者的购房首付预算在 150 万 -180 万，2% 的受访者的购房首付预算在 180 万 -200 万，3% 的受访者的购房首付预算在 200 万以上。受访者的购房预算反映了受访者的心理承受能力和对房价的期望。
在调查中，75% 的受访者购房首付预算在 50 万 -150 万之间，最受欢迎的户型多为三居室，以石家庄 2018 年 9 月二手房均价为 16200 元 / 平方米估算，120 平方米房源总价为 194 万，最低首付三成为 58 万，符合大部分购房者预期，显示出受访者对于房价的认知较为理性、客观。


图 2-6 消费者对房屋装修情况的选择
图 2-6 反映了国庆调查中受访者的对房屋装修情况的选择。其中，68% 的受访者选择了毛坯房，32% 的受访者选择了精装修。
2.4 受访购房人市场预期：稳中有升占据主流 房价判断冷静客观


图 2-7 消费者房价预期
图 2-7 反映了国庆调查中，受访购房人对房价走势判断的分布情况，其中，42% 的受访者认为未来一段时间，石家庄房价将 " 保持平稳 "；29% 的受访者认为石家庄房价将 " 继续上涨 "；13% 的受访者认为石家庄房价将 " 波动下降 "。对于房价走势，受访者整体心态较为冷静和清醒，71% 的受访者表示，石家庄房价未来将呈现出 " 稳中有升 " 的趋势。
我们注意到，对房价走势没有给出明确态度的受访者占 16%，在政策因素影响增加的背景下，购房意愿有所下降、对房价走势的判断也出现了一定的不确定性。