失去流动性的房产投资，都是炮灰

nthonyleeeee

未来，所有忽视流动性的房产投资，都要付出惨重代价。
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前段时间，收到几个粉丝的咨询，震惊、语塞。
十八，请给我推荐几个5年房价能翻番的盘，我要去投资！
最近在X城看中一个盘，房价明年能涨2000+吗？你说能，我就去买！
老家新搞了个特色小镇，规划真不错，心动了，买一套咋样？
……


为什么会语塞？
确实，房产投资，在国内很长一段时间里，都是绝大多数人的主要投资渠道。这些年，一波波行情暴涨把房价不断推上新高位，很多人确实通过投资买房捞到不少钱；赶上好时候，甚至随便买买就能一夜暴富。
房价翻番、强劲增值，是每个投资者都想达到的理想状态。
但过分关注房产增值，盲目追求房价暴涨，就很容易忽略一个相当严峻的问题——房产流动性。
失去流动性的房子，不管房价高低，变不了现，兑换不成人民币，都只是一堆钢筋水泥。
就像崩盘的鹤岗，3、4万一套装修房，便宜到“白菜价”又如何？无价又无市，照样卖不出去。
所以，房子保持流动性，是投资买房的铁律，没有之一。
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什么是流动性？
在投资领域，流动性就是指把资产变成现金的容易程度。流动性好坏，取决于所投资的房产是否能快速地、比较容易的出租、出售，变成现金，简而言之就是变现能力。
那买房时，怎么去考虑流动性？
用逆向思维逻辑。
很简单，投资购买任何一套房的时候，不能只考虑买，要站在未来几年卖房的角度去判断，这是关键。
当前所谓的值不值得买，什么价买，会不会赚钱，这些都要建立在一个前提之上——房子交房后的流动性会不会好？能不能卖得出去？要等多久之后能卖出去？能不能卖得上目标价位？会不会找到接盘侠来变现？
市场上很多房子看起来确实规划不错、设计不错、想法也不错，这些或许未来的确都会慢慢落地，但一旦忽视流动性、流动性缺失，那么，从签购房合同的那一刻起，就注定了未来卖房子的举步维艰。
去看一看鹤岗千万房东，赚钱梦碎，贱卖也难，除了赤贫站岗，只剩悔，悔，还是悔。
谁又知道，鹤岗背后，还有多少个鹤岗在路上？
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但目前，市场上不少房子，在未来5-10年，流动性都相当差，甚至基本为零，要果断放弃。
1、80%以上的度假盘都是伪度假盘，要放弃。
什么叫伪度假盘？字面意思，“伪”就是假的，也就是说并不是真正意义上的度假盘。真正的度假盘是有价值的，但伪度假盘没有价值。
这些伪度假盘大多在非度假城市，度假意义不大，几乎没有度假、旅游的概念，很大程度上是披着度假的外衣圈地卖房，房子卖完，特色配套嘞，或者落地效果大大降低，或者干脆落地无音，根本没有人接盘。
2、绝大多数城市远郊盘，要放弃。
几乎所有远郊盘都有如出一辙的宿命，尴尬、孤独、落寞。
它们大多在主城边界，政府支持力度薄弱，区域基础薄弱，或许的确会通过频繁炒作火一阵儿，但持久性比较差，一旦市场遇冷，凉的最快。
诸如河南省会郑州与中牟县城交界的绿博组团，要配套没配套，要人口没人口，要产业没产业，未来5年都不会有大的人流，将来房子出租、出售都是大难题。
3、绝大多数的写字楼、商铺，要放弃。
很多城市的核心商务区中，写字楼和商铺的空置率尚且高达30%，诸如郑州高铁东站，密密麻麻的写字楼里，甚至有整层空置；而非核心商务区中，这种空置情况会更严重。
加上商业性质的写字楼、商铺本身流通性就不如住宅，二次交易税费太高，流通成本太高，随之加大了流通难度和变现难度。
4、 20年以上、无电梯的老破小，要放弃。
这些房子是未来10年城市的淘汰品，户型差、通风采光差、物业服务差、配套设施落后，还几乎没绿化，舒适度非常低，这些老房子基本不可住，不可租，不可售，不可流通，买来有什么用？
5、三四五线的纯投资房产，要放弃。
目前大多数三四五线城市需求都是透支的状态，房价透支、需求透支、价值透支，棚改力度骤降之后，这种情况会更加严峻。
而且绝大多数三四五线城市土地量充足，新盘还卖不掉，二手房更无人问津，未来大概率会陷入流动性死局。
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那么，投资买房具体该如何判断？什么样的房子流动性好？
首先，要去判断整个城市的流动性，看人口，看供需；
判断一个城市是否有活力，一定要看这个城市是否有持续性的人口流入，关注一个数据——人口机械增长数值，这个值越大，人口净流入越多。
人口才是城市活力的根本。有人口，才会有需求；有需求，才会有租房、买房，才会有交易；有交易，房子才会有流动性，才能变现。
所以，选择城市时，一定要避开那些严重收缩型城市，要避开人口流失严重、产业衰退严重、经济收缩严重的城市。




其次，具体到区域，要去看中介门店饱和度、二手活跃度。
我们通常去做调研，判断一个区域二手房市场活跃度的一个最简单方法，就是去溜一圈儿，去实地观察区域里中介门店的数量。
中介门店越多的区域，二手房市场活跃度越高，交易量越大，二手房出租、出售越容易。
最后，具体到产品，看二手交易结构。
投资不同于自住，具体到产品选择，要站在卖房的角度去看，哪些产品更容易卖出去，哪些产品在二手房交易结构中占比最多，它的流动性就越好，投资价值越高。
诸如北京，面积在60平以下的产品在二手房总交易量中占比33.6%，60-90平的产品在二手房总交易量中占比40.5%，这两种是二手房交易中的占比最多的产品。
但在郑州就不同了，郑州二手房交易中80-100平的紧凑三房交易量最大，60平以下的房源很少很少。
换句话说就是，不管在哪个城市，一定要选能照顾到刚需的产品，刚需才是购房主力军，才是你房子的接盘侠。
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最后，再来对照，有些人已经尝到了忽略流动性的苦；
但有些人，还在开发商的大饼前，憧憬、心动，诸如郑州的航空港区南港、武汉的长江新城……
最后的最后，强调两句话：
所有不考虑流动性的房产投资，都是炮灰！
所有给你推荐没有流动性的房子的行为，都是骗局。

mctahxub

五年翻倍，买一二线城市，百分百能做到。根据目前的经济发展趋势，五年购买率贬值5倍，都是大概率事件。老三驾马车基本停了，新三架马车都是民生项目，发展下去不会有好预期。所以只能不断放水，饮鸩止渴，五年购买率什么样，可以想象

佛得角pu

文中的部分观点认同，但是有些细节还值得商榷。比如北方的伪度假盘确实不应买，最典型的就是乳山银滩。但一二线城市核心地段，有好学区的老破小还是值得投资的！三线以下城市就算了，有那点钱还不如疏通关系呢，也能进去。而且从未来看三线以下城市的流动性只会越来越差！至于那些老破大，更没戏了，现在基本上进去就当冤大头。

mycomcn

房子的流动性是考虑买房的一个重要因数！！！

ouraogan

楼主这篇文章，不仅有房产知识，还要有金融知识，才能写出水平来。因为在中国，房子有太强的金融属性，不仅仅只是住的。但可以这么说，房地产的黄金时代已经过去了，当供求关系发生变化，房子将慢慢回归它的本来属性。

mycomcn

永远记住，投资的话，宁要市中心老破小，不要远郊高大新。