房产巨头到了“活不下去”的程度了吗?

河源仔、

原标题： [ 经济 ke ] 房产巨头到了 " 活不下去 " 的程度了吗？
本栏目由侠客岛与《中国经济周刊》联合出品
这是经济 Ke 的第 59 篇文章
2018 年，娱乐圈的戏码仿佛都被地产和金融抢走了，一个个粉墨登场，又匆匆退场。
最新的的主角，是万科——曾经的中国房地产一哥，刚开机的电影定名叫做《活下去》。当然如果活得好，上映的时候或许就更名《王者归来》。谁都知道，在娱乐圈，换个名字，更能吸粉。
剧情梗概呢，是万科开了一次内部大会，会上万科高层声嘶力竭地强调 " 未来三年万科的终极目标是 " 活下去 "。此言一出，引得人心惶惶，毕竟瘦死的骆驼比马大，作为曾经的地产老大，万科真的到了这一步了？
且看岛叔为各位写的影评。


主角
话说，自从王石携田姑娘退隐江湖，还跨界为某手机品牌当起了代言人后，万科不做老大有一阵子了。而后，城头变幻大王旗，房地产市场也着实热闹了一阵。
最近一轮房地产市场格局之变，起于 2014 年。据说，彼时的万科内部做了一个超大规模的计量模型来推演中国房地产走势，结论并不太乐观——房子太多，够全国人民住的。当年 6 月，万科董事长郁亮宣布告别黄金时代，迎接白银时代。
万科的判断并不算错。2014 年，银根紧缩，楼市库存高企，鬼城出没，各地楼盘打折降价之声此起彼伏，跑路的开发商东躲西藏。于是，万科战略从高歌猛进转为相对稳健，拿地不那么积极，开发进度也放慢了。顺带提一句，各路神仙们如今用得极为顺手的 " 高周转 " 神器，曾是万科的拿手好戏。
2015 年，宝能横插一杠子，你死我活的控制权之争难免打乱万科的节奏。不过，老大不玩，有胆大的敢玩。碧桂园、恒大、融创开启疯狂囤地模式，且纷纷下沉三四线城市，甚至五六线，哪怕大一点的乡镇都不曾放过。不过，万科一副我自岿然不动的架势，依然重兵把守一二线城市。
孰料，就在当年，风云突变，三年棚改计划出台，货币化安置横空出世，各地高企的库存消化一空，到 2017 年底，不少地方高喊库存不够用了，剩下的房子只够卖两三个月的。
热销之时，趁势涨价。敢于加杠杆、敢于囤地、敢于高周转开发的兄弟们，发达了。一些此前名不见经传的后辈们，纷纷喊出年销售千亿、三千亿的口号。没跟上形势的小开发商，销声匿迹。
没有老大的江湖，太乱。到今年上半年，乱局让人有点看不下去，工地上安全事故频发，业主维权潮、退房潮再现，高周转、高杠杆模式忽然就玩不动了。
就在这时，沉寂许久的老大突然出来振臂一呼：" 活下去 "！
听完之后，再仔细咂摸，各路豪杰突然发现，原来老大只是像非洲草原上的狮子，假装不小心打了一个盹。哭着喊着 " 活下去 " 的万科，2018 年中报显示的账面现金已经飙升到了 1598 亿了。今年 1-8 月拿地金额仅次于碧桂园。


" 假哭 "？
业绩疯涨，手头这么宽裕，2017 年底的净负债率仅仅 8.8%，万科这波 " 活下去 " 是哭给谁看？
郁亮说，2012 年时，万科判断行业进入了转折点，只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折，而今天，转折实实在在到来了。
风向变了。" 房住不炒 " 紧箍咒毫不松动，限购、限售、限商，一系列限制都来了，郁亮说，" 在转折点上，我们曾经相信不会出现的东西都在出现。"
今年 6 月，中国房地产协会会长胡志刚警告，" 现在的形势，只会让能活的活好，濒死的死掉 "。
作为晴雨表的首都，北京市统计局发布的最新数据显示，今年 1 月至 8 月，北京市商品房销售面积为 354.2 万平方米，同比下降 32.8%。其中，住宅销售面积为 266.3 万平方米，同比下降 22.7%。
湖南长沙 9 月 28 日流出的一份内部会议纪要称，市场转冷，价格回落，个别楼盘开始打折，恶性循环，甚至导致信访问题；销售放缓，金九银十销售节奏未入正轨。此前，长沙市住建委有官员称，没想到市场变得这么快。
其实，市场只是在回归常识。今年 5 月，在全国政协 " 健全系统性金融风险防范体系 " 专题协商会上，国务院副总理刘鹤讲了四句大白话：" 做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。"
会前，全国政协阵容豪华的专题调研组给出的结论第一条就是：房地产市场已从总量供不应求转向供求总体平衡、结构性区域性矛盾更趋突出的新阶段，供需形势和面临矛盾的新变化，使潜在风险进一步积累。
刘鹤这四句话是什么意思，想必大家都懂。于是乎，万科郁亮把销售回款当做生死线。" 如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停。" 恒大的新目标是降低负债率；碧桂园开始怀念 " 从前的日色慢 "；融创孙宏斌最新的表态是，安全第一。
TOP 前二十的地产公司还掀起了改名潮。保利地产更名为保利发展；朗诗绿色地产采用 " 朗诗绿色集团有限公司 " 为中文第二名称；时代地产简称变更为 " 时代中国 "；龙湖地产全名由 " 龙湖地产有限公司 " 更改为 " 龙湖集团控股有限公司 "。
如果加上 2016 年那波变更潮，即恒大地产更名为中国恒大集团，远洋地产更名为远洋集团，雅居乐地产更名为雅居乐集团，K2 地产更名为石榴集团。眼下，前 20 强房企中，也就世茂房地产、华润置地名字里面还明显有房地产字样。


降价
封号 " 最懂房地产的分析师 " 任泽平有个判断，房地产周期长期看人口，中期看政策，短期看金融。
不管哪一条，似乎都不太妙。金融去杠杆，房地产是重点防控对象。清华大学教授魏杰透露，为防止房地产市场的风险传染给金融机构，正在打隔断：一是各大机构原则上不再接受调整住房抵押贷款，即便要做，也会大打折扣，比例非常低。二是土地抵押制度，只有自有资金买的地才能抵押，且按照地价的 20% 抵押，严控风险爆发点。
取消预售制度的传言让不少老板半夜惊醒。预售制下，按孙宏斌的说法，开发商玩的都是别人的钱。实质就是超高的杠杆，一旦真的取消预售制，无异于釜底抽薪。
风声鹤唳，有关部门赶紧辟谣。然而，中国的智者从来崇尚的是见微知著，础润而雨之类。风起了，就要琢磨青萍之末。
政策呢？此前数轮经济刺激中，房地产都是拉动经济的主力军。然而，即便今年经济形势吃紧，外部还有人捣蛋，任志强所说的 " 夜壶 " 依旧无人想起。上半年，棚改货币化政策收紧，决策层最新的表态是坚决遏制房价上涨。显然，靠房地产拉动经济的思路，已经被放弃。
人口呢？一二线城市人口依旧是净流入，但国家正在调整空间布局，雄安新区、大湾区都是千年大计，要分流人口；四五六线，刚需哪里够用？
怎么办？
号称拥有业内最牛的研究团队的万科，又一次祭出了 " 价格战 "。2008 年，万科抛出 " 泡沫论 "，率先降价；2014 年，白银论，再降价；现在呢？万科厦门某楼盘放出五折销售消息，虽不是真五折，也不是亏本销售，但信号够恐怖。
对此，有业内资深人士分析，" 万科一贯是敢于打价格战的。" 当然，打折的肯定不只是有业内的风向标之称的万科，最近一段时间，一些都市报上再现整版的楼盘广告，员工内部价之类的活动也悄然复苏，而仅仅几个月前，茶水费还要十几万。
" 为什么我们要敢于降价，快速降价，现在调控措施还在陆续出台，国家的决心和态度非常明确。一定要以最快的速度出货，措施和价格一定要比其他企业先走一步。"
上面这段话，来自万科高管 2008 年的内部讲话。那么，降价之后呢？
有数据透露些许消息：万科今年 1-8 月拿地金额仅次于碧桂园，净负债率从 2017 年底的 8.8% 提升至今年上半年的 32.7%。
接下来的问题是，如果今年成功回款 6300 亿元，万科还会像当年一样在楼市回暖前夕抄底吗？或者说，楼市还有春天吗？
文 / 中国经济周刊记者 李永华