透视房产质量危机

我不是陈冠希

透视房产 质量危机
房产价格快速上涨的背景下，住宅的投资属性被大幅放大，掩盖了房屋本身的质量问题。而随着限购、限价的政策来临及流动性收紧，房产市场逐步降温，住宅回归居住的属性，质量问题也再次被大众关注。近期频繁出现的商品房质量危机，无疑给房企和业界敲响了警钟。
对房企来说，频频被诟病的 " 高周转 " 模式，初衷是为了提高资本回报率，但如果过度追求规模扩张和简单复制，以牺牲工期作为代价，就会受到惩罚，并给整个行业带来信用危机。无论是地域布局、拿地节奏，还是对个别项目的运作，都需要企业遵循良性的发展规律，资金、运营、销售等环节皆需要有高度的协同性，才能保证企业与市场的健康发展。（黄锴）
导读
在房地产调控不断加压的 2018 年，过往楼市的投资热度、限价等的副作用逐渐显现。据不完全统计，成都、武汉、南京等城市均有多个住宅项目出现质量维权事件，涉及数十家大型开发商。
2018 年，在商品房销售金额连续冲高三年后，房企迎来多事之秋。
9 月 8 日，华润置地位于北京西南二环的豪宅昆仑域迎来首批业主验房。业主们发现，项目现场与之前买房时宣传材料诸多地方不符，
9 月 19 日，华润昆仑域给出官方回复，除了十一项整改措施之外，另设立退房通道。
华润并非个案。年初至今，在交付期因房屋质量问题的维权事件频现大众视野。不仅有碧桂园、龙湖、华润、招商蛇口、万科此类标杆房企，也有不少中小型房企位列其中。" 今年买的房，质量可能是历史最差 " 这样的极端言辞，也现于业内。
房企正在遭遇一场严重的信用危机，在房地产调控不断加压的 2018 年，过往楼市的投资热度、限价等的副作用逐渐显现。
9 月 21 日，有市场传闻称，广东省住建厅发布有关文件，指商品房预售制度或导致工程烂尾、违法违规销售等风险，建议逐步取消该制度，全面实施现售。但随后有媒体报道，住建部相关人士称该消息并不属实。
多位业内人士指出，商品房现售可以避免很多质量问题的纠纷，但从根源上来说，房地产行业过去数年高周转、重投资的策略应该反思了，是时候回到产品和服务本身，让房子真正回归其居住的本质。
令人头疼的交房
时隔多年后，房地产行业的质量问题又集中爆发。
据 21 世纪经济报道记者不完全统计，今年有近 50 个楼盘被爆出质量问题。遍及北京、成都、长沙、青岛等多个城市，涉及碧桂园、万科、华润、龙湖等数十家大型开发商。
房企的质量问题大多出现在交房环节。
首先是漏水、减配问题。青岛万科桃花源，在交付之际出现了全屋地板被泡、长毛的情况，南京招商雍和府因漏水、减配等被业主投诉维权。
其次装修、配备设施不达标，即便是品质标杆的龙湖、华润，也难以避免。如北京龙湖长城源著二期还未交房就出现了严重的裂纹；华润最近也因北京二环豪宅昆仑域项目的外部材料变更，被业主要求退房或整改。
中小型房企同样出现了较为普遍的漏水情况，此外还面临房屋裂缝、墙面脱落、配备设施质量不过关等问题。
比如长沙奥克斯缔壹城、南京宏图上水云锦、银川海亮滨河壹号、青岛中欧金茂墅等项目均出现漏水、减配等，深圳湾顶级豪宅——恒裕滨城二期因房屋漏水、墙纸发霉被业主投诉维权。
今年 4 月，天津市城乡建设委员会对粤翠名邸质量问题进行处理通报：个别栋号混凝土强度不符合设计要求。项目的开发商天房集团决定，将全部完成的 18 栋住宅主体建筑拆除重建。
国泰君安分析师覃汉认为，房屋质量问题集中出现，是因为房地产开发主业急速扩张，周转速度激进，包括拿地、建造、销售、回款等方面。
他进一步补充，地产投资中建安工程固定资产投资占比接近 70%，激进的建造销售策略使得企业资金压力明显加大，并且可能引发房屋质量等一系列问题，影响企业的品牌。
广发证券分析师赵中平则认为，房地产市场受政策调控影响整体低迷，各地区全装修政策推行进度慢于预期；房企追求低成本导致全装修质量较差，难以获得消费者认可；房企、部品商、装修企业纷纷探索新商业模式，竞争格局未明朗，行业规范未建立。
回归 " 产品为王 "
2018 年是房地产行业的关键一年。在销售端，中国房企普遍面临行业的周期性调整；而在售后服务端，房企又同时面临大量的项目交房，如何面对内外交加的压力，成为考验每家房企产品力的尖峰时刻。
从一个历史的视角来看，十年前的 2007 年，房地产业界推崇 " 新产品主义 "，绿城、龙湖等成为行业标杆。
然而此后为了应对亚洲金融危机，中国开启宽松货币周期，大量资金流入楼市，房价连年上涨，房地产尤其是住宅产品，在很大程度上成为了资金避险增值的投资品。
与此同时，房企的规模化竞争也愈演愈烈，以碧桂园、恒大等为首的高周转房企取代万科成为行业销售冠军，规模的迅速扩张带来的是利润与行业地位的提升，旭辉、阳光城、龙光等房企大步跟上。
从企业经营来看，高周转意味着投入产出时间越短、资金周转率、资金回报率越高，但追求快速周转与产品质量天然地形成悖论，不合理的赶工极易导致产品质量的下降。
进入 2018 年，房企产品力的重要性凸显。随着交房高峰的到来，各家开发商均有大量项目亟待交房。据不完全统计，成都、武汉、南京等城市均有多个住宅项目出现质量维权事件，涉及数十家大型开发商。
另一方面，在房住不炒的政策引导下，炒房的潮水逐渐退去、楼市日趋冷静，购房者置业观也趋近理性。
房地产重新回到了 " 产品主义 " 的时代。在这样的背景下，房企在调整经营策略的同时，更应严控产品质量，以具有高水准、创新力的产品应对当下市场的考验。
上海房地产业界人士宋会雍称，维权事件频发暴露出高周转背景下，企业在管理上的纰漏，给开发商带来一定的警示，特别对于高周转企业。
深圳房地产研究中心主任宋丁表示，维权事件频发会让消费者趋于理性购房，也会促使企业提高质量。
" 产品力和服务能力不能提高，性价比不能提高，就没有竞争优势。" 近日，万科董事会主席郁亮在万科南方区域月度例会上表示，房地产行业真正的转折点已经到来，为了度过艰难的岁月，必须要聚焦到产品力的提高上，使得最终人们在必需的住房、吃饭的选择上选择万科。
他还说，任何新增业务包括传统开发业务，必须提高科技水平、科技含量，更多依靠技术来提高效率和降低成本。
绿城有关人士指出，当市场回到正常甚至下行状态，预期改变，购房者的诉求和要求就会提高；房企需要改变自己的商业模式和玩法，真正做好产品和服务。
21 世纪经济报道记者注意到，近期各地政府出台相关政策的节奏逐渐加快，分别对房屋质量查验制度、畅通投诉渠道等做出规定。
8 月 31 日，北京市住建委提出，新建住宅实施交付使用前房屋质量查验制度，查验中若发现质量问题，情节严重的将做出限制项目网签等处罚。
宋丁表示，让房屋回归到正常的居住属性，政府更有责任防止开发商给社会提供品质低劣的房子，出台相关规范。
来源：21 世纪经济报