房产证加女儿名字苦还27万，加名字风险大需谨慎！

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邓某夫妇买了一套二手房，先付 50 万元的首付，剩下 73 万元打算办理公积金贷款付清。
办理过户的时候，听闻把房产登记在子女名下有诸多好处，二人便把女儿的名字写在房产证上，登记份额为 40%，夫妻二人各占 30%。
结果，办理公积金贷款时，却因未成年人是房屋的共有人，无法办理公积金贷款。后来，经多方周折，房管中心同意给办理 46 万公积金贷款。
为了偿还未能办理公积金贷款的 27 万元，邓某只得通过民间借贷以及银行商业贷款的方式支付，添加了不少经济压力。


关于房产证加名，时不时总有一些狗血的案例冒出来。中国式买房，从写名字开始，首付、贷款、还贷、出售、传承，都有一本理财经，而房产证写子女名，未必好。
第一、孩子独立买房时可能多付首付
如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，可享受较低首付且有首套房优惠房贷利率。
如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过 2 套，根据政策，成年后可独立购买 1 套住房。
有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准。
第二、孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税
比如孩子在未成年时和父母共有 2 套房产，每套面积在 90 平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有 60 平方米房产。
成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积 100 平方米，按照政策，首套房不计征房产税。
及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是 120 平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达 280 平方米。
假设扣除小家庭一家三口 180 平方米的免税面积，还有 100 平方米可能需要征收房产税（试行房产税地区），其中 60 平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。
第三、孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产
如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。
这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。


而改动房产证上的名字有几种不同的方法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题。
而且房产证改名字对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。
【房产证改名有哪些方式？】
在房产证上加上别人的名字，也就是是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。
一、关于析产登记
很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记。较多适用于夫妻配偶的增加房屋的共有权人的方式。
二、关于房产证减名字
类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。
1、父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。而且，如果房产证办理时间不满 2 年的，还需要缴纳全额营业税；
2、夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。
【房产证加名分哪些情况？】
一、夫妻加名，婚前婚后各不同
婚前加名
按赠与、买卖方式依据双方申请办理。
1、赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续；
2、买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。


婚后加名
这种情况属于更正登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。
【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，之后办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。


二、父母子女加名，选择赠与最合适
如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。近期由于公证费下调，赠与的成本支出在一定程度上减少。
赠与流程：需要先去公证处办理房产赠与的公证，之后携带相关是房屋两证，双方身份证，户口本，婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。


赠予手续：
1、赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。
2、受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税 ; 办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。
三、兄弟姐妹加名，多数考虑买卖
虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。
买卖流程：比较简单，双方或三方 ( 中介 ) 协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续 ; 需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。


四、按揭中房产加名字
【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后 , 再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。


法律普及：婚前购买的房屋属于个人财产 , 婚后加名变为夫妻共有财产 , 房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款 , 借款人将由一人变成两人。《物权法》191 条规定 , 抵押期间 , 抵押人未经抵押权人同意 , 不得转让抵押财产。
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