若被执行人出卖房产的,即使没过户,法院也不能执行!

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一般我们理解，在执行案件中，法院有权对被执行人的财产进行查封、扣押、冻结。当时大家可否知道，在某种情况下，如果被执行人已经将房产出卖的，即使没有办理过户，法院也不能执行该房产。


依据我国《查扣冻规定》规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。


但是需要指出的是，根据我国《物权法》规定，不动产物权变动采取登记生效原则（对于不动产，如果未经登记，不发生物权变动的效力）。
因此，当被执行人与第三人订立不动产买卖合同但未完成过户登记时，此时第三人并不当然享有对不动产的所有权，而仅仅是享有债权，而该不动产仍属于被执行人所有。


但是，鉴于我国当前的不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因，实践中严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响对无过错第三人的权利保护。为此，最高法所颁布的《查扣冻规定》的相关规定，在一定程度上突破了不动产物权登记生效原则，也就是说，对于未办理产权过户手续的，只要符合一定条件，那么仍然予以保护，购房人享有的债权可以优先于申请执行人普通债权。


需要说明的是，因为该规定毕竟已在某种意义上突破了物权法所规定的原则，因此，在实践中必须从严把握，防止债务人恶意规避执行，转移财产。具体而言，第三人（就是购房人）依据此条，主张法院无权进行强制执行的。应当具备以下四个要件：
1、第三人（买受人）与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；
2、第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；
3、第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；
4、是第三人对未办理房屋产权过户无过错。


现在，对以上条件的一些特殊情形，天天君对此进行说明：
（一）按揭贷款的，如何认定支付全部房屋价款
实践中，对于 " 是否支付全部价款 " 争议较大的问题是被执行人转让尚在按揭贷款还款期内的房屋时，第三人以代还银行按揭贷款作为购房款的支付方式，能否视为其已付清全部购房款。
转让按揭贷款期内的房屋在现实生活中主要有两种情形。
一种是经银行同意办理转按揭贷款的情形，即出卖人将尚在按揭贷款期内的房屋转让给买受人，经贷款银行同意，并与买受人重新签订抵押贷款合同，由买受人继续偿还未到期的贷款。
此时，买受人与银行之间已经成立新的抵押贷款合同，且房屋也已过户到买受人名下，故当出卖人作为被执行人时，已不可能执行该房产，也就不存在适用《查扣冻规定》第十七条的问题。


另一种是未办理转按揭贷款的情形，即出卖人擅自将尚在按揭贷款期内的房屋转让给买受人，不通过银行与开发商，双方约定由买受人直接将首付款支付给出卖人，并由买受人以出卖人名义继续为其代偿剩余的贷款本息，直至贷款还清后再办理产权更名手续。
该房屋转让合同中，买受人的付款相当于分期付款，其付款方式的法律性质系第三人代为履行，即代出卖人分期偿还银行贷款，只有贷款清偿完毕后，方能认定买受人已经付清全部购房款。因此，在该贷款清偿完毕之前，不能视为其已经付清了二手房买卖合同中的全部价款。


（二）关于第三人是否实际占有房屋的认定问题。
所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件，一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人事实上控制或管领了某物。该条在现实中还是比较容易认定的，比如是否已经掌握不动产钥匙、是否已经使用等。


（三）如何认定第三人（买受人）对未办理过户登记是否存在过错问题。
依据《查扣冻规定》第十七条中规定的 " 第三人没有过错 "，应指第三人已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非第三人所能控制的原因造成的。
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文章来源：天天法律
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