楼市“最”调控之年

郑美华

年内 438 余次楼市调控政策的密集出台，使得 2018 年成为楼市调控最频繁的一年。尽管进入 12 月以来，部分城市频频释放调控放松信号，但包括中原地产首席分析师张大伟在内的业内人士普遍认为，在 " 房住不炒 " 政策的指引下，虽然调控政策已经见底，但依然将运行在底部一段时间。

不少业内人士指出，目前市场涨幅明显放缓，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在，构建房地产市场健康发展长效机制将成为楼市调控的未来主要方向。不过，同策研究院总监张宏伟向《华夏时报》记者强调，长效机制 " 从探索执行方案到试点执行直至形成完整的体系，可能没个五年十年时间很难完成 "。
同比涨幅高达 75%，
刷新历史调控记录
"2018 年是历史房地产调控政策次数最多的一年，各地楼市政策力度从执行情况看，已经最严格。" 中原地产首席分析师张大伟近日表示。
今年以来，在严打房地产投机行为、遏制炒房方面，政府的态度十分明确，市场调控不断加码。根据中原研究中心统计数据，截至 12 月 17 日，全国 2018 年房地产各种调控政策达 438 次，其中包括一二三线甚至环一线的四线小城的限售政策，同比涨幅高达 75%，刷新历史调控记录，使得 2018 年成为历史房地产调控政策最密集的年份。张大伟预计，全年楼市调控有望达到 450 次。
58 安居客房产研究院首席分析师张波指出，2018 年调控主要集中在前三季度，尤其以上半年为最，从政策密集发布来看，主要缘于上半年房价上涨态势并未得到有效控制，热点城市甚至又重现抢房现象。
例如，今年 5 月，住建部、财政部、人民银行、公安部四部委联合发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，要求重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公积金用于炒房投机；同在 5 月，包括北京、海南、成都、哈尔滨、重庆在内的多个城市均提出严格房地产中介管理，加大对违法违规中介的查处力度，对扰乱市场秩序的中介机构给予严厉处罚；7 月，住建部负责人约谈成都、太原两市负责人时强调，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求等等。
随着调控的深入，楼市出现了明显的下行走势，部分城市房价开始明显调整。张波称，房价在上下半年呈现泾渭分明格局，7 月中央政治局会议提出 " 坚决遏制房价上涨 " 的口号，这成为 2018 年楼市降温的一个 " 分水岭 "，市场预期由 " 慢涨 " 变成 " 下跌 "。
国家统计局发布的数据显示，今年 8 月以来，全国房地产市场的累计销售增幅不断下降。1-11 月份，商品房销售面积 148604 万平米，同比增长 1.4%，增速比 1-10 月份回落 0.8 个百分点。其中，9 月至 11 月，商品房销售面积连续三个月低于上年同期。
房价方面，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期回落。70 个大中城市中，房价上涨的城市仍为多数。但无论新房还是二手房，下降的城市都在增多。
与此同时，房地产开发投资、拿地面积、房企到位资金等指标的增速也出现小幅下滑。例如，国家统计局数据显示，2018 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 110083 亿元，同比增长 9.7%，增速与 1-10 月份持平。其中，住宅投资 78027 亿元，增长 13.6%，增速回落 0.1 个百分点；1-11 月份，房地产开发企业土地购置面积 25326 万平米，同比增长 14.3%，增速比 1-10 月份回落 1 个百分点；土地成交价款 13746 亿元，增长 20.2%，增速回落 0.4 个百分点。
市场平稳下行，长效机制或加速推进
进入 12 月，山东省菏泽市取消了大约一年前开始实行的限售措施、广州对商服类物业项目不再限制销售对象、深圳市四大银行降低首套房贷上浮利率的消息此起彼伏，引发人们对楼市调控会否放松的猜测。
不过，业内人士普遍认为，2019 年房地产严调控的大趋势不会改变。
12 月 22 日，2018-2019 年中国经济年会在北京召开。全国政协经济委员会副主任杨伟民在分论坛中表示，房地产调控政策没有变化。杨伟民表示，去年经济工作会议对房地产表述是 " 分类调控 "，今年为 " 分类指导 "，两者没有多大差异。抠字眼、说 " 调控 " 改为 " 指导 " 意味着放松调控是 " 瞎解读 "，房地产调控政策没有变化。12 月 24 日，全国住房和城乡建设工作会议也强调，2019 年抓好稳地价稳房价稳预期十项工作。第一项就是以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展，继续保持调控政策的连续性稳定性。
张大伟表示，此番再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但从整体看基本原则不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。楼市政策虽然在 10-11 月发布次数逐渐减少，11-12 月基本没有加码收紧政策。但整体看，从多家中央媒体的表述看，调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然调控政策已经见底，但依然将运行在底部一段时间。" 从政策预期看，宽松政策出现可能性不大。"
不过，也有业内专家提出了不同的看法。"2019 年调控我觉得很难再继续加强加码。" 同策研究院总监张宏伟表示，在核心城市方面，省会或计划单列市、直辖市等应该维持现状，而其他城市根据市场的状况比如说房价的上涨和下跌的状况、库存的增加或减少状况等，也可能会进行 " 一城一策 " 做一些灵活性调整。
甚至有部分业内人士预计楼市调控会适度放松。例如，知名地产行业评论人 " 欧阳先声 " 就向《华夏时报》记者指出，2019 年楼市调控政策将会放松，明年住房市场会回暖。尽管房地产投资、开工、成交、房企到位资金仍处于正增长区间，但市场已经出现下行信号，因此明年楼市调控政策大概率放松，带来住房市场的回暖。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也提出了类似的观点。其认为，2019 年房地产市场或走出 " 前冷后暖 " 的态势，上半年受调控惯性影响，仍旧延续下滑趋势，但后半年伴随政策小幅放松，以及购房金融政策的配套推进，房地产市场回暖或可期。张波亦认为，" 不排除部分城市适度放松调控力度来达到市场稳定 "。
张宏伟与张波同时指出，目前市场涨幅明显放缓，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在，本次的调控周期相对较长，也更加注重长效机制对于楼市长远发展的影响，构建房地产市场健康发展长效机制将成为楼市调控的未来主要方向。不过，张宏伟也向《华夏时报》记者强调，事实上长效机制从 2013 年即开始探索，以这样的速度来看，" 从探索执行方案到试点执行直至形成完整的体系，可能没个五年十年时间很难完成 "。
上述中国经济年会会议就确定，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持 " 房住不炒 " 的定位等。而严跃进表示，房地产市场已经告别了总体供不应求的阶段，虽然仍有区域性的供需失衡，但市场大涨的基础已经不存在。在此情况下，市场趋稳将是大趋势，长效机制也迎来最好的酝酿和推出时机，预计未来该项制度将加快推进。